弊社のお客様は土地購入から注文住宅の建築をお考えの方が多いのですが、たまに建売住宅の購入を検討されているお客様のお手伝いをさせて頂くこともあります。

土地を販売するときは、その後、注文住宅を建築するときに希望の建物が問題なく建築できるのか、といった点について、建築法規や相隣関係など様々な観点から確認するのですが、建売住宅は土地と建物がセットで販売されているため、その土地に建物を建てる時にどういうポイントに注意すれば良いのか、といったことが疎かになっていることが多いように感じます。

例えば擁壁です。横浜など高低差がある地域には擁壁がある土地も多いですが、擁壁の上に建築するときには、その擁壁の安全性に問題がないかを確認する必要があります。安全上支障がないかの判断は難しく、設計士によっても判断が分かれることもあります。つまり建物が建っているから安全とは言い切れない可能性もあるということです。

また、将来にわたっての維持管理も考えておく必要があります。擁壁が崩れて隣地に迷惑をかけてしまったら、所有者の責任になりますし、造り直す費用も高額になります。

その他、道路やライフラインなど様々なチェックポイントがありますので、建売住宅を検討される方は建物ばかりに気を取られず、土地もしっかりとチェックするようにしてくださいね。

私たちが暮らしている街には都市計画法という法律に基づいて、都市計画区域というものが指定されています。都市計画区域は市街化を促進する市街化区域と市街化を抑制する市街化調整区域に分けられます。

住宅地や商業施設が集まった街の中心地などはほぼ市街化区域になります。一方、市街化調整区域は市街化を抑制する区域なので、原則、家を建てたりすることができません。ただし、一定の基準に該当していれば、建築することは可能となります。

市街化調整区域は自然が多く残っているところも多いので、弊社のお客様でも興味を持たれる方はよくいらっしゃいますが、原則は家が建てられない地域のため、金融機関にもよりますが、住宅ローンの利用に一定の制限がかかる場合があります。

金融機関としては、お金を貸した後にやっぱり家が建たない地域だったらマズい話になるので、家が建てられることが確認できた後でないと融資が実行できない場合があるのです。そうなると一般の方にはイメージしづらいかもしれませんが、土地の引渡し期日や建築会社との打ち合わせ期間など色々と調整が必要になってくるわけです。

しっかり把握した上で進めていかないと土地を購入した後に、希望に沿った家づくりができない可能性もでてきますので、市街化調整区域の土地を購入して注文住宅を建築する場合は気を付けてくださいね。

土地を購入して注文住宅の建築をお考えの方は知っておいた方が良い話です。

不動産広告に表示されている土地面積には登記面積と実測面積の２つあり、登記面積の場合は、実際の面積とズレていることはよくあります。大昔に登記されて、売買時点で測量をしていない場合は、実際の面積がどのくらいあるのか分かりませんので、この点も注意が必要です。

また、住宅ローンを利用する場合、上記2つの面積のズレが大きいと銀行側から面積のズレを修正（地積更正登記といいます）するよう言ってくることがあります。地積更正登記をする場合は、その土地の接する隣地所有者に立ち会ってもらい、境界を確認してもらわなければなりませんので、そんなに簡単な話ではなく、時間と費用もかかります。ですので、地積更正登記を求められると、その銀行は実質的には利用できない可能性が出てきます。

A銀行の方が金利が低いからA銀行を利用したい、と思っても、土地によっては使えない可能性がありますので、土地選びの際はご注意ください。

某収益物件のポータルサイトに保有物件を売って逮捕された不動産投資家のインタビュー記事が出ていました。その投資家は約2か月の間に6物件を売却したことが宅建業法違反とみなされて逮捕されてしまったようです。

宅建業法違反（無免許営業）に該当するか否かは、取引の対象者や目的、取得経緯、取引態様、反復継続性などを考慮して総合的に判断されるようで、明確な基準がありません。逮捕された投資家も反復継続売買がNGという認識はあったようですが、当初は業法違反にはならないという認識だったようです。

私が仕事をしている中でも、一般（宅建業者以外）の方が所有する土地が２～３分割で販売されている現場はよく見かけますし、弊社でそのような土地の売却依頼を受けることもありますが、その程度でも100％大丈夫とは言えないわけです。法律で縛るのであれば、もう少し基準を明確にしてもらいたいものです。

銀行担当者に聞いたのですが、お車のローンやカードローンなど、既存の借入を住宅ローンにまとめて借入をする「おまとめローン」が最近よく利用されているようです。

一般的に車のローンなど既存の借入があると住宅ローンの借入の枠が減ってしまうのですが、「おまとめローン」を使う場合は、新規借り入れの計算に既存のローンを含めなくて良いので、借入の枠が伸ばしやすく、返済期間も長いので車のローンなどと比べると月々の負担が抑えられるところが人気なのだそうです。

月々の負担が抑えられるとはいえ、繰り上げ返済しなければ総返済額は増えてしまいますので、デメリットも把握した上でうまく利用できると良いですね。