土地を購入して注文住宅の建築をお考えの方は知っておいた方が良い話です。

不動産広告に表示されている土地面積には登記面積と実測面積の２つあり、登記面積の場合は、実際の面積とズレていることはよくあります。大昔に登記されて、売買時点で測量をしていない場合は、実際の面積がどのくらいあるのか分かりませんので、この点も注意が必要です。

また、住宅ローンを利用する場合、上記2つの面積のズレが大きいと銀行側から面積のズレを修正（地積更正登記といいます）するよう言ってくることがあります。地積更正登記をする場合は、その土地の接する隣地所有者に立ち会ってもらい、境界を確認してもらわなければなりませんので、そんなに簡単な話ではなく、時間と費用もかかります。ですので、地積更正登記を求められると、その銀行は実質的には利用できない可能性が出てきます。

A銀行の方が金利が低いからA銀行を利用したい、と思っても、土地によっては使えない可能性がありますので、土地選びの際はご注意ください。

某収益物件のポータルサイトに保有物件を売って逮捕された不動産投資家のインタビュー記事が出ていました。その投資家は約2か月の間に6物件を売却したことが宅建業法違反とみなされて逮捕されてしまったようです。

宅建業法違反（無免許営業）に該当するか否かは、取引の対象者や目的、取得経緯、取引態様、反復継続性などを考慮して総合的に判断されるようで、明確な基準がありません。逮捕された投資家も反復継続売買がNGという認識はあったようですが、当初は業法違反にはならないという認識だったようです。

私が仕事をしている中でも、一般（宅建業者以外）の方が所有する土地が２～３分割で販売されている現場はよく見かけますし、弊社でそのような土地の売却依頼を受けることもありますが、その程度でも100％大丈夫とは言えないわけです。法律で縛るのであれば、もう少し基準を明確にしてもらいたいものです。

銀行担当者に聞いたのですが、お車のローンやカードローンなど、既存の借入を住宅ローンにまとめて借入をする「おまとめローン」が最近よく利用されているようです。

一般的に車のローンなど既存の借入があると住宅ローンの借入の枠が減ってしまうのですが、「おまとめローン」を使う場合は、新規借り入れの計算に既存のローンを含めなくて良いので、借入の枠が伸ばしやすく、返済期間も長いので車のローンなどと比べると月々の負担が抑えられるところが人気なのだそうです。

月々の負担が抑えられるとはいえ、繰り上げ返済しなければ総返済額は増えてしまいますので、デメリットも把握した上でうまく利用できると良いですね。

先日参加したFP事例研究会で高齢者からのお住まいに関する相談事例が取り上げられていました。60代のご夫婦で賃貸住宅で暮らしているが、このまま賃貸で家賃を払い続けられるのか、今のうちに中古マンションを購入した方が良いのか、とお悩みだったそうです。

このお客様は相談している最中に先走ってマンションを購入してしまったようで、それにより結果的にはライフプランシミュレーションの収支は改善しているようでしたので、良い選択だったのかもしれません。

ただ、お金が尽きてしまって、生活保護を受けなければならない状態になった時にマイホームという資産を持っているとどうなるんだろう？と思うところもありましたので、その分野に詳しい業者仲間に聞いてみたところ、びっくりする事を教えてもらいました。

マイホームなどの資産を持っていると生活保護は受けられないと思っていましたが、実際のところは持家で生活保護を受けながら生活している人はいるそうです。この場合、固定資産税は免除されるのだそうです。もちろん理由が必要で、その物件が売却できない（しづらい）場合などに認められるようですが。

個人的には上記の相談事例のように、このまま生活していけるかを気にしなければならない場合は、購入しない方が良いと思っていましたが、収支が合うのであれば、購入を検討した方が、相続なども見据えると良い選択になる可能性もありそうですね。

住宅メーカーが破産して、家が建たないばかりか支払い済みのお金が戻ってこないというニュースを見ました。その住宅メーカーは、昨年の時点で銀行融資が受けられず、税金も納められない状態になっていたにも関わらず、今年に入ってからもお客様からの支払いを受けていたようです。

ローコストの住宅メーカーのようですので、建物価格はそれほど高額ではないのかな？と想像しますが、お客様の中には着手金2,000万円支払っていた方がいるようです。一般的な単世帯の建物価格から考えると、これは金額が大きすぎる気がします。工事が始まっていない中で中間金を支払った方がいるようですが、これも不思議な話です。計画的なのでは？と勘繰ってしまうお客様側の気持ちも理解できます。

注文住宅の場合、着手時、上棟時、竣工時など出来高で支払っていくことも多いですが、着手時に建物価格の大半を支払うように求められた場合は気を付けた方が良いかもしれません。工事の進捗に合わせて、その都度出来高で支払っていくのが安全で理想的なかたちだと思います。

建物価格全額を完成時一括払いで受けている建築会社もありますが、過払いにならない点で安全に感じてしまうかもしれませんが、この場合も注意することがあります。建物が完成するとお客様側には支払い義務が発生しますが、住宅ローンで支払う場合、万が一、融資実行直前に借入予定者が亡くなるなどした場合は、融資は実行されず、支払いができなくなります。あまり考えたくはない話ですが、そのような可能性もあることは押さえておいた方が良いかもしれません。ちなみに出来高で支払っていく場合は、実行済のローンは団信が適用されますので、ダメージは軽減できます。

あまり気にしすぎると、せっかくの家づくりが楽しくなくなってしまいますが、最悪の事態にならないように押さえるべきところはしっかりと押さえて、家づくりが楽しい思い出になるように進めて頂ければと思います。