こんにちは。代表の田尻です。
昨日9月3日はドラえもんの誕生日なんですね。2112年9月3日に誕生したそうです。

今回は横浜市泉区でご売却のご依頼を受けている一戸建て住宅の話です。

ご所有者様は約1年ほど前から老人ホームに入居されていますが、元々はご自宅として長年お住まいになっていました。いずれご自宅に戻りたいという思いはあるものの、ご親族の方からお一人での暮らしは難しいのでは？とのお話もあり、ご売却を決断されました。

居住用の不動産を売却したときには3000万円の特別控除という制度を利用することができます。今回のケースでは、お話を頂いたのが老人ホームに生活の拠点を移されてから約1年でしたのでまだ時間に余裕がありましたが、生活の拠点を移してから3年経過後の年末までに売却しなければこの制度は利用できなくなってしまいます。

不動産を売却したときの譲渡所得から3000万円を控除できるのとそうでないのとではかかる税金は雲泥の差になります。

老人ホームにご入居の際はご注意下さいね。
（T.T)
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こんにちは。代表の田尻です。
違法建築物と既存不適格建築物というものがあります。

違法建築物というのは、例えば増築をして法定の建蔽率や容積率をオーバーしてしまった法令に適合していない建築物のことです。それに対して既存不適格建築物というのは、新築当時は法令を遵守して建築したものの、その後の環境の変化によって意図せず法令に適合しなくなってしまった建築物のことです。例えば、敷地の一部が道路で収容されてしまったために敷地面積が狭くなり、建蔽率・容積率オーバーになってしまった場合は既存不適格建築物となります。昭和56年6月の建築基準法改正前に建築されたいわゆる旧耐震建築物も当時適法に建築されているものであれば既存不適格建築物です。

どちらも現時点の法律には不適合な建築物であることに変わりはありませんが、既存不適格建築物は不可抗力で法令違反になってしまったのに対して、違法建築物は意図的に法律を犯してしまっているので、金融機関の見方は大きく異なります。

既存不適格建築物の場合は法令遵守の建築物と変わらない見方をしてくれますが、違法建築物に対してはそもそも融資をしてくれない金融機関もあります。コンプライアンスの面からも違法なものに融資するのはＮＧなんでしょうね。

違法建築物に対しても融資をしてくれる金融機関はありますが、融資を出してくれる金融機関が制限されるということは購入検討者も制限されることにつながる場合があります。つまり将来売却を考えたときに売りづらい可能性があるということです。

ひとまず既存建物で暮らしてから近い将来建替えるなどのプランを持って検討するのであれば良いと思いますが、それ以外の場合は上記のようなリスクも踏まえて検討するようにしてくださいね。
（T.T)
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こんにちは。代表の田尻です。

昨日は売却のご依頼を頂いているマンションの調査で茅ヶ崎市役所に行ってきました。湘南エリアの市役所だけあってエレベーターホールにはサーフボードが展示されていました。昔のサーフボードは単なる木の板のような感じだったんですね。これで波の乗れるんだからすごいです。あまり時間がなかったので、全部は廻りきれませんでしたが、ポイントとなるところは大体調べられました。

その後はマンションの売主様のところにお伺いして写真撮影かねてお打合せをしてきました。下記写真のような感じのマンションです。平成26年の築浅ですし、室内もかなりきれいにお使いになっています。

ペットの飼育ができることはお聞きしていましたが、管理規約を確認すると1階のお部屋に限り大型犬の飼育も可能なことが分かりました。大型犬の飼育ができるマンションは限られているので、これはポイントが高いです。以前に藤沢でお取引をさせて頂いたマンションも大型犬の飼育が可能なマンションでしたが、ご購入頂いた買主様は最初は都内で探していたのに大型犬飼育可のマンションがなかなか見つからないので探すエリアを広げてそのマンションに辿り着いたとおっしゃっていました。それだけ大型犬飼育可のマンションは少ないんでしょうね。

早く良い買い手さんが見つかるように頑張りたいと思います。
（T.T)
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こんにちは。代表の田尻です。
茅ヶ崎・湘南の海からほど近い築浅マンションの売却依頼を頂きました。

平成26年築で居住者様もきれいにお住まいなので、そのままで十分お住まい頂ける中古マンションです。広さは約73㎡の３ＬＤＫ。南向きで日当たり良好です。1階部分なので、リビングの先にはテラスと専用庭が広がっています。専用庭の部分には専用サイクルポートもあってとても便利ですよ。また、ペットの飼育も可能なマンションです。

ご興味のある方はぜひ現地もご覧になってみて下さい。
お問合せはお電話もしくはウェブよりどうぞ。
TEL:045-752-8103
ウェブ問合せURL: http://www.archproject.co.jp/contact/

【物件概要】
マンション名／ザ・テラス茅ヶ崎サザンビーチ
所在／茅ヶ崎市中海岸4丁目15-19
交通／ＪＲ東海道線「茅ヶ崎」駅徒歩18分
構造／鉄筋コンクリート造　5階建
専有面積／73.94㎡（壁芯）※テラス14.87㎡・専用庭10.32㎡
建築年月／平成26年7月
管理費／月額11,800円
修繕積立金／月額6,600円
その他費用／月額480円　※専用使用料月額300円＋町内会費月額180円
分譲会社／名鉄不動産株式会社
施工会社／株式会社長谷工コーポレーション
管理会社／メイツ合人社コミュニティ株式会社
現況／居住中
販売価格／―　※ご成約済みです。
引渡し／相談

取引態様／媒介
（T.T)
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こんにちは。代表の田尻です。

先日鴨居のららぽーと付近を通りかかったときにららぽーとに隣接して建っているマンション、パークシティLaLa横浜が目に入りました。ニュースにもなったのでご存知の方も多いと思いますが、建物を支える杭の施工不良やデータ改ざんによって建物が傾いてしまったマンションです。

実はこの傾きが発見される数年前ですが、このマンションの１住戸を所有していたお客様からご売却のご依頼を頂いて、お取引をさせて頂いたことがありました。そんなこともあり、施工不良のニュースが流れたときはびっくりしたものです。先日見たときには建物は覆われていて、いよいよ解体工事に入ったようでした。私がお取引をした建物は傾いていなかったのに全部の棟を取り壊すなんてもったいない気もしますが、やはりお住まいの方は不安ですよね。

このパークシティLaLa横浜の取引は今でも記憶に鮮明に残っています。この売主様はお住替えのご計画で先にご新居を購入頂いていました。ご新居の引渡しが数ヶ月先だったため、その間に売却活動をする流れで計画を立てていました。予定通り、ご希望の価格で買主様が見つかり無事ご契約、後はお引渡しを待つのみ・・・のつもりでした。ところが、お引渡しの１週間前になって突然、買主様が解約の申し出をしてきたのです。

売主様はすでにご新居へのお引越しの準備も進めてしまっています。ご売却ができないとご新居の決済もできません。売主様には何も落ち度は無いのに多額の損害をこうむってしまいます。このような場合は当然、買主様は無傷で契約を解除できるわけではありません。この段階での解約は違約解約となり、売買代金の10～20％という多額の違約金を支払うことになります。このときも紆余曲折はありましたが、しっかりと違約金を支払っていただき、契約を解除することになりました。

その後、住宅ローンを組み換えるなどしてご新居は何とか決済することができ、ご売却の方は新しい買主様も見つかって、無事にお住替えの計画が完了しました。

結果的には違約金分お得にお取引を完了することができて、売主様としては結果オーライとなりましたが、途中は精神的につらい思いをされたと思います。私としても二度と味わいたくない経験です。
（T.T)
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