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無免許営業

こんにちは。代表の田尻です。

先日、ご自宅用の土地探しをお手伝いさせて頂いているお客様からご相談の連絡がありました。

600㎡ほどある土地を購入して、一部をご自宅の敷地として利用し、残りを転売することは可能か?というご相談でした。その土地の立地や眺望などがとても気に入られているようで、そのような方法をお考えになったようです。

このようなケースで問題となるのが、宅建業者でないものが、土地を購入して転売する行為が無免許営業に当たる可能性があるという点です。無免許営業に当たるかどうかは、取引の対象者や目的、反復継続性などから総合的に判断されるようですが、宅建業免許を管轄する神奈川県に聞くと、当初から転売目的であれば該当する可能性ありと言われます。

実務に携わっているとグレーな案件はちょくちょく見かけることがあり、完全にクロだと思われる案件もたまーに出くわします。知らないうちに犯罪を犯していることになるかもしれませんので、お気をつけください。

話は変わりますが、先日、下4桁が0110の番号から着信がありました。そう、警察です。何だろう?と思いながら電話に出るとうちの事務所が入っている建物の管理会社と間違えて電話してきたようでした。急に警察から電話があると家族に何かあったのかな?とか知らずに犯罪に加担してしまったのかな?とか色々考えてしまいますね…

登記引取請求権

こんにちは。代表の田尻です。

昨日は町田方面の物件を見に行っていたのですが、いたるところで入学式帰りっぽいご家族をみかけました。お天気はイマイチでしたが、まだ桜も満開で良い入学式日和でしたね。(写真は帰りに通った瀬谷区・海軍道路の桜並木です。)

今日は登記引取請求権という権利について備忘録もかねて書いておこうと思います。不動産を売買するときは買主が売買代金を支払うのと同時に所有権移転登記をします。不動産の所有権を第三者に対抗するためには登記が必要ですので、通常は登記をしないということはありえません。

ですが、所有権移転登記をすることによって、固定資産税が課税されたり、工作物責任を負うことを避けるために意図的に登記を移転しない場合があるそうです。

そうすると売主に固定資産税の課税がされるなどの不利益を受ける可能性が出てきます。そこで、売主が買主に対して行使できるのが登記引取請求権です。

登記申請は登記権利者(買主)と登記義務者(売主)が共同で行うのですが、買主が協力しない場合は登記申請手続きが進められません。このような場合は、訴えを起こして裁判所から登記すべきことを命ずる確定判決が得られれば、単独でも登記申請できることとなります。

買主から登記を拒否するなど考えたことがありませんでしたが、世の中色々な方がおられるものですね。勉強になりました。

一昨年契約した土地のお引き渡し


こんにちは。代表の田尻です。

今日は一昨年6月に契約した土地のお引渡しでした。この土地は売主サイドで位置指定道路を入れてからお引き渡しをする予定となっていました。当初契約上は一昨年11月にお引き渡しを迎えるはずでしたが、工事業者の倒産など色々あって引渡しが延びに延びてしまいました。

売主様の管理不足も否めませんでしたので、違約金をもらって解約し、違う土地を探した方がいいのでは?など色々と考えましたが、他になかなか良い土地もなく、この土地を待つことになりました。

途中、弁護士に相談したり、役所と協議したりと一つの取引事例としては、とても勉強になった案件でした。いずれにしても無事にお引き渡しが完了できて本当に良かったです。

フラワーフェス

こんにちは。代表の田尻です。

昨日今日と平塚、寒川方面に行っていました。なぜか同じエリアでの仕事が重なることは良くあり、しばらく来ていなかったのですが、ここ最近はちょくちょく平塚、寒川方面に行っております。

打ち合わせの後、事務所に戻って仕事をしていると花火のような音が聞こえ始めました。こんな時期に花火?と思って調べてみると昨日今日と瀬谷の旧上瀬谷通信施設の跡地でフラワーフェスが開催されているようです。

2027年には花博も開催されるようですし、その後はテーマパークが出来る計画もあるようですし、地域がどんどん盛り上がってくれるとうれしいですね。

レアケースではありますが…

こんにちは。代表の田尻です。

今日はボランティアで工務店さんのお客様のご相談に乗っていました。

そのお客様は先月土地の売買契約を結ばれて、来月土地の引渡しを予定されています。住宅ローンを利用するので、契約上ローン特約(ローンが通らなかったら白紙解除できる条項)がついており、その期日は過ぎている状態です。

土地を購入して注文住宅の建築をお考えで、建物は分割で支払っていく必要があるため、つなぎ融資を利用する予定なのですが、当初予定していた住宅ローン本体の方は承認が取れたものの、つなぎ融資の承認が否決されてしまったとのこと。

一応、契約上のローン特約でつけている融資の承認は下りている。でもこのままでは契約の目的が達成できない。ローン特約期日も過ぎているので解除にも持っていけない。とても微妙な状態でした。

通常、つなぎ融資が否決されることがあまり考えられないので、このようなケースはかなりレアだと思いますが、つなぎ融資で検討される場合は、契約条件に盛り込んでおいた方が安全かもしれませんね。