こんにちは。代表の田尻です。
今年2月にアーキプロジェクトにてお取引をさせて頂いた中古戸建のリノベーション工事が完了したとのご連絡をいただき、今朝からお引渡しに立ち会ってきました。

現場にお伺いするのが久しぶりだったのもありますが、あまりの変わりようにびっくりしました。和室だったお部屋は障子や下がり壁などが抜かれており、床の畳は琉球畳にチェンジして和モダンな空間になっていました。和室とリビングとの間仕切りも全部ぶち抜かれて一体となった開放的なLDKに変わっていました。

また、間仕切りの壁がなくなって窓からの光が取り入れやすくなったことと壁や床自体の色が明るくなったこともあって、お部屋全体が明るい印象になっていました。築25年くらいの中古戸建でもリノベーションによってこれだけ蘇るものなんだなあと改めて実感しました。

中古の状態から蘇った状態を想像するのはなかなか難しいところもあるでしょうが、お住まい探しの選択肢のひとつとして、中古物件を購入してリノベーションをするということも検討してみると、見ていく物件の幅が広がって探しやすくなるかもしれませんよ。

ただし、中古物件を購入する場合は、築年数によっては税制優遇が受けられない場合もあります。特に住宅ローン控除は利用できるかそうでないかで大きく差がでる制度ですので、その点にも注意してご検討くださいね。

（T.T)
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こんにちは。代表の田尻です。
昨日、土地を購入して注文住宅を建てる際の住宅ローン控除の注意点について書きましたが、今日はもうひとつの注意点について書きたいと思います。

昨日のブログにも書きました通り、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、個人の方がマイホームを新築したり、増改築などする際に金融機関から返済期間10年以上の融資を受けて購入した場合に、10年間にわたって住宅ローンの年末残高の１％を上限として、所得税（一部住民税）が控除されるという制度です。

名前が「住宅ローン控除」というくらいですから、住宅ローンを利用して住宅を購入する際に適用される税制優遇制度となります。土地を購入して注文住宅を建てる際の土地購入分の借入金にも適用されますが、ここで注意が必要となります。

仮に土地2,000万円、建物2,000万円の物件を住宅ローン2,000万円、自己資金2,000万円で購入しようとしていたとします。この場合、土地代金2,000万円をすべて住宅ローンで支払い、建物代金はすべて自己資金で支払ってしまうと住宅ローン控除は受けられなくなってしまいます。なぜかというと住宅ローンを利用しているのが土地に対してのみだからです。この場合ですと、例えば土地代金に住宅ローン1,000万円、自己資金1,000万円を当てて、建物代金に住宅ローン1,000万円、自己資金1,000万円を当てれば、住宅ローン2,000万円全額が住宅ローン控除の対象となります。

住宅ローンの一部は必ず建物代金に当てなければ住宅ローン控除の対象とはなりませんので、土地購入から注文住宅を建てる場合は、住宅ローンと自己資金の配分にも注意が必要となります。

住宅ローン控除を利用するためには色々な適用要件があります。要件を満たしていなければ10年間にわたる大きな恩恵が受けられなくなりますので、しっかりと事前に確認するようにしてくださいね。
（T.T)
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こんにちは。代表の田尻です。

住宅ローンを利用して住宅を購入する際に受けられる税制優遇に住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）という制度があります。この制度では、個人の方がマイホームを新築したり、増改築などする際に金融機関から返済期間10年以上の融資を受けて購入した場合に、10年間にわたって住宅ローンの年末残高の１％を上限として、所得税（一部住民税）が控除されるという制度です。

この住宅ローン控除ですが、土地を購入して注文住宅を新築しようとする場合にも利用することができ、土地購入にかかる住宅ローンも控除の対象となります。ただし、気をつけておかなければならない点があります。それは、土地を購入してから建物の引渡しまで2年以内に収まっていないといけないというところです。

工務店さんやハウスメーカーさんに依頼されるのであれば、通常は2年以内であれば十分に収まってくるのですが、建築家（設計事務所）さんに建物の設計を依頼される場合、すべてをゼロから考えていくことも多く、途中でプランを大きく見直したり、見積り調整が難航したりすると2年くらいはあっという間に過ぎてしまう可能性も考えられます。そうすると土地購入に当てた住宅ローンは控除の対象外となってしまいます。

住宅ローン控除は10年間という長い期間にわたって恩恵が受けられる制度ですから、最大限利用していきたいものです。適用要件には十分注意してくださいね。
（T.T)
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こんにちは。代表の田尻です。

建物を建てるための要件として、建築基準法上の道路に接していないといけないという決まりがあります。この建築基準法上の道路の中にも色々と種類があって、現況の道路幅員が４ｍ未満の道路のことを２項道路と言います。

建物を建てるためには、４ｍ幅員の建築基準法上の道路に２ｍ以上敷地が接していないといけないのですが、この２項道路は４ｍの幅員が確保できていません。この場合はどうするかというと道路境界線を自分の敷地側に後退させる（セットバックといいます。）ことで４ｍを確保します。後退した部分（セットバック部分）を道路として提供することで建物を建てるための要件を満たすことになるので、セットバック部分はあくまでも道路として利用しなければならず、自分の敷地だからといって駐車したり物を置いたりすることはできません。

上記の通り、現況の道路幅員が４ｍ未満のものを２項道路というのですが、中には４ｍ以上の幅員が確保されている２項道路もあります。建築物を建てる為には容積率や斜線制限など色々なルールに基づいて建てることになるのですが、この制限と道路幅員は密接に関係していて、道路幅員が広いほど制限が緩和されます。通常、現況の道路幅員をそのまま利用することができますが、上記のような４ｍ以上幅員のある２項道路の場合はそうはいきません。２項道路はあくまでも２項道路としての取扱いになってしまい、４ｍしか幅員がないという見方になってしまいます。現況の幅員がどんなに広くてもです。

見た目は普通の道路でも建築基準法上の取扱い方は様々です。また、日常的に通行している道路と思っていたところでも建築基準法上の道路ではないこともあり得ます。不動産は表面上の見た目だけでは分からないことがたくさんがありますので、土地探しをされる際はご注意ください。
（T.T)
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こんにちは。代表の田尻です。

ご両親様など直系尊属から住宅取得資金の贈与を受けた場合、700万円まで（良質な住宅用家屋は1,200万円まで）が非課税となります。基礎控除110万円の枠は別途利用できるので、合わせて810万円までは非課税となります。ご両親様から贈与を受けているお客様も結構いらっしゃるので、親世代は結構お金を持っているんだなと実感しています。

この住宅取得資金の贈与の非課税制度ですが、土地を買って注文住宅を建てた場合はどうなるのでしょうか？「住宅取得資金」ですから住宅部分に対して使うお金は非課税となるのはもちろんですが、土地購入に当てたお金も非課税制度の対象となります。ただし、この場合に気をつけなければならないのは、贈与を受けたお金をすべて土地購入費用に当ててはいけないという点です。上記の通り「住宅取得資金」の非課税制度ですから、贈与してもらったお金を土地購入のためだけに使ってしまうと住宅取得資金にはなりません。ですので、土地購入費用に使う場合は全額使わずに必ず一部は建物費用に充当しなければならないのです。

また、贈与を受けるタイミングにも注意が必要です。贈与を受けた年の翌年3月15日までに建物が完成している、もしくは完成していない場合は少なくとも上棟まではしていなければ、この非課税制度の対象にはなりません。注文住宅の場合は、設計期間や施工期間が長くかかってしまうケースもありますので、建物が完成する時期も踏まえて贈与を受けることが大切です。

贈与税の税率は高いですから、この住宅取得資金の非課税制度が使えるのと使えないのとでは大違いです。贈与を受けるときにはくれぐれもご注意くださいね。
（T.T)
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