こんにちは。代表の田尻です。
住宅ローン審査時の注意点についてです。

審査をする金融機関によって審査上の金利など審査の仕方は異なります。都銀や一般的な地銀ですと審査金利は3.5％前後でみているところが多いですが、中央労働金庫（ろうきん）は実際の適用金利で審査をします。ここで注意しなければならないことがあります。

都銀など審査金利を高めに見ている場合、変動金利を選ぼうが固定金利を選ぼうが問題はありません。審査金利を高めに見ているということは変動金利が上昇して3.5%になった場合まで想定しているわけですから、固定金利が仮に1.5％だとしても審査金利3.5%より低いので問題はありません。むしろ固定金利にした方が借入額を伸ばせる金融機関もあります。

逆に中央労働金庫（ろうきん）の場合は実際の適用金利で審査をしてくれますので、変動金利を前提に審査した場合、借入金額を伸ばせるメリットはありますが、これを固定金利に変更しようとするとNGとなってしまう場合があります。変動金利を前提に審査していた場合、固定金利に変更すると変動金利よりも金利は高くなってしまうので、固定金利を前提に審査すると借入金額の枠が取れない場合があるのです。

金融機関によっては後々になって金利商品を変更しようとすると問題が生じる場合がありますので、審査の際はご注意くださいね。
（T.T)
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こんにちは。代表の田尻です。

お住まい探しのご相談頂いているお客様でご夫婦で共働きの方がおられました。1年くらい前に一度ご相談いただいていたのですが、先方の事情で少し時間が空き、先日久しぶりにお会いしました。そこで初めて奥様が退職されたことをお聞きしました。

このお客様の場合、ご主人様は一般企業、奥様は上場企業にお勤めでしたので、奥様が少しでも一緒に借入をした方が審査上は有利になる可能性が高かったのですが、知らない間に退職されてしまっていました・・・当初から物件探しのエリアなども奥様の職場復帰後のことを考慮されていたのに・・・色々とご事情はあるでしょうから退職されるのは仕方がないですが、お住まい探しをされている方は購入と退職の順序は検討された方が良いかもしれません。

動いてしまった後では遅いこともありますので、気になることがあればお気軽にご相談下さい。
（T.T)
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こんにちは。代表の田尻です。

お住替えのための住宅ローンについてです。既存の住宅ローンを抱えながら新たに住宅ローンを組もうとする場合、通常は既存住宅ローンを審査用金利と残りの借入期間で返済していく金額が新しい住宅ローンの借入可能額の計算式から差し引かれることになるので、残債がない場合と比べると借入可能額はかなり低くなります。

一般的な考え方は上記の通りですが、属性が良い場合は金融機関も違った見方をしてくれることがあります。ご年収が高ければ高いほど住宅資金に廻せるお金が増えるので、金融機関も大目にみてくれるわけです。こうなるとお住替えはとてもしやすくなります。

良いお住替え先が見つかったから住み替えを検討したい・・・というお客様も以外に多いのですが、既存の住宅ローンを消さなければ新規の借入ができない場合は即売却しなければならず、即売却となると市場価格よりもかなり低い金額で売却することになり、残債が消せないなどの事態に陥ってしまいます。このような場合に既存の住宅ローンを残しながら新規の住宅ローンの借入ができれば、お住替え先は先に契約して元々所有しているご自宅はゆっくり高く売却すれば良いことになります。問題が一気に解決しますよね。

お住替えをお考えであれば資金繰りをどうするのかをしっかりと押さえておく必要がありますので、ご検討の際はお気軽にご相談ください。
（T.T)
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こんにちは。代表の田尻です。
違法建築物と既存不適格建築物というものがあります。

違法建築物というのは、例えば増築をして法定の建蔽率や容積率をオーバーしてしまった法令に適合していない建築物のことです。それに対して既存不適格建築物というのは、新築当時は法令を遵守して建築したものの、その後の環境の変化によって意図せず法令に適合しなくなってしまった建築物のことです。例えば、敷地の一部が道路で収容されてしまったために敷地面積が狭くなり、建蔽率・容積率オーバーになってしまった場合は既存不適格建築物となります。昭和56年6月の建築基準法改正前に建築されたいわゆる旧耐震建築物も当時適法に建築されているものであれば既存不適格建築物です。

どちらも現時点の法律には不適合な建築物であることに変わりはありませんが、既存不適格建築物は不可抗力で法令違反になってしまったのに対して、違法建築物は意図的に法律を犯してしまっているので、金融機関の見方は大きく異なります。

既存不適格建築物の場合は法令遵守の建築物と変わらない見方をしてくれますが、違法建築物に対してはそもそも融資をしてくれない金融機関もあります。コンプライアンスの面からも違法なものに融資するのはＮＧなんでしょうね。

違法建築物に対しても融資をしてくれる金融機関はありますが、融資を出してくれる金融機関が制限されるということは購入検討者も制限されることにつながる場合があります。つまり将来売却を考えたときに売りづらい可能性があるということです。

ひとまず既存建物で暮らしてから近い将来建替えるなどのプランを持って検討するのであれば良いと思いますが、それ以外の場合は上記のようなリスクも踏まえて検討するようにしてくださいね。
（T.T)
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こんにちは。代表の田尻です。

住宅ローンの返済方法には元利均等返済と元金均等返済という２つの方法があります。元利均等返済は元金と利息の合計が毎月均等になるように返済していく方法で元利金等返済とは元金が毎月均等になるように返済していく方法です。

元利金等返済は毎月の返済額が一定で元金均等返済と比べると当初の月々返済額が低く抑えられる点がメリットですが、総支払額は元金均等返済よりも多くなります。逆に元金均等返済は当初の月々返済額が元利金等返済よりも高く、負担が大きくなりますが、総支払額は元利金等返済よりも低く抑えられます。

仮に3,000万円を金利１％で35年借入した場合の総返済額は下記のような金額になります。
元利均等返済⇒35,567,804 円／月々返済額84,685 円（金利変動がなければ一定）
元金均等返済⇒35,262,332 円／当初返済額96,428 円（当初から徐々に少なくなっていく）

約30万円ほどの差が出ているのが分かります。どちらもメリットデメリットがありますが、今は元利金等返済が主流となっています。毎月の返済額が一定になるので、返済計画が立てやすいというのもあるでしょうが、今では繰り上げ返済手数料が無料という金融機関が増えてきているため、繰上げ返済を併用すれば総支払額も大差ないレベルになります。当初の返済額は上記の通り約12,000円くらい差がありますので、この差額をどんどん繰り上げ返済に廻していけばいいのです。

それぞれのメリットデメリットを踏まえて、ご自身に合った返済方法を検討してみてください。
（T.T)
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