こんにちは。代表の田尻です。

弊社は不動産売買が専門ですが、たまには賃貸の事を書いてみようと思います。

家を借りるときに不動産会社に仲介手数料を支払いますが、賃貸の場合、家賃1か月分というのが一般的になっています。ですが、実は借主の承諾なしに家賃1か月分を受け取ることは、宅建業法違反となります。

宅建業法では、不動産業者が貸借契約の媒介をした際に貸主借主双方から受け取ることのできる報酬額の合計額は家賃1か月分、依頼者の一方から受け取ることができる報酬額は家賃の半額と消費税までと定めています。依頼者の承諾を得ている場合は一方から1か月分をもらうことは可能ですが、当然に1か月分を受け取ってよいわけではありません。

これから家を借りようとする方は知っておくとためになるかもしれません。

（参考）報酬告示　第四　貸借の媒介に関する報酬の額

宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）の合計額は、当該宅地又は建物の借賃（当該貸借に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。）の一月分の１．１倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の０．５５倍に相当する金額以内とする。

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こんにちは。代表の田尻です。

今日は持っている不動産を売却する時に注意することについて書こうと思います。

土地の所有者が宅地以外に前面道路（私道）の一部も所有していることがあります。私道以外にも分譲地の調整池の持分や飛び地など宅地以外の土地を所有しているケースは良くあります。

所有者が住宅ローンを利用している場合は、基本的には購入する不動産全部に抵当権が設定されますので、登記簿上の共同担保目録で持分を持っている不動産が確認できることが多いです。

ですが、共同担保目録で確認できない場合は、宅地以外に所有している土地があるかはどうかは所有者でないと分かりません。

本来は所有者が把握していなければならない事ですが、購入から長年経過していると記憶があいまいになっていることもありますので、売主様側の仲介業者が売却のご依頼を頂く時に登記識別情報通知（権利証）などでしっかりと確認することが必要です。

数年前の取引で私が実際に経験したことですが、某大手仲介業者が売主様側の仲介で私は買主様側仲介としてお取引をしたのですが、ご決済間際になって契約書に記載されていない土地を売主様が所有していることが発覚して、覚書で契約対象の土地を追加する処理をしたことがあります。

売主様としても売ったつもりが一部だけ残っていたら困るでしょうから、契約前にご自身でもしっかりと確認することをおすすめします。

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こんにちは。代表の田尻です。

先日、仲良くさせて頂いている設計事務所さんとお話しているときに住宅ローンの話になりました。

土地購入をして注文住宅を建てる場合、住宅ローンの審査には建物の見積もりと図面が必要になります。とはいえ、土地を購入したばかりの段階で建物の打合せがまとまっている方はほぼいないので、見積もりと図面を用意するのは無理な話です。

それなのに金融機関はなんでそれを準備させようとするんですかね？と設計事務所さんは疑問を持たれていました。ごもっともな話で私もいつも疑問に思いながらも銀行ルールなので仕方ないと思いながら仕事をしています。

金融機関側からすると住宅ローンとして貸すのだから建物の内容が分からない中で審査できないといった理屈なのでしょうが、土地購入から注文住宅を建築する案件をよく取り扱っている金融機関であれば、見積もりや図面提出が難しいこともよく分かっているはずです。

私の経験上では過去に1人だけ審査時に見積もりや図面の提出を求めない銀行担当者がいました。何年もやっている中でそんな方は初めてだったので、なんで提出しなくて良いのか聞いたところ、決まっていないものをもらっても仕方ない、という回答でした。この方が担当してくれているときは本当に仕事が進めやすかったです。

上記で「土地購入から注文住宅を建築する案件をよく取り扱っている金融機関であれば」と書きましたが、土地購入から注文住宅を建築する流れに慣れていない金融機関（担当者）もいるので、そのような方に当たってしまうと審査時にわけのわからない要求をされることもあります。後々トラブルになっても困りますので、そのような場合は詳しい人に間に入ってもらって話を進めた方が良いと思います。

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こんにちは。代表の田尻です。

不動産広告を行う場合には、宅建業法や不動産の表示に関する公正競争規約によって細かいルールが定められています。

各施設までの徒歩による所要時間は、道路距離80ｍにつき１分間とし、１分未満の端数が出た場合は繰り上げることになっています。自転車や自動車による所要時間は、明確な計算基準はないものの、道路距離を明示して走行に通常要する時間を表示するとされています。 バス利用の際も最寄駅等からのバス所要時間やバス停から物件までの徒歩所要時間を表示する、などのルールがあります。

上記は一例ですが、このようなルールは不動産広告を見た消費者に誤解を生じさせないために定められているわけですが、実際には守られていないケースもよく見かけます。下記URLで規約の詳細が確認できますので、規約に反した広告をしている不動産業者がいたら、つっこんであげて下さい（笑）

■不動産の表示に関する公正競争規約施行規則

https://www.sfkoutori.or.jp/webkanri/kanri/wp-content/uploads/2019/01/h_sekoukisoku.pdf

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