こんにちは。代表の田尻です。
私が加入しているNPO法人が横浜市から空き家の調査を受託しており、私も瀬谷区付近の空き家調査をしているのですが、管理状態が悪いものも結構多いです。
道路に面したブロック塀が傾いていたり、雨戸が劣化して飛びそうになっていたり、状態は様々ですが、早めに対策を打った方が良いのでは？と思う物件もあります。
先日、逗子市マンションのブログでも書いた通り、土地の工作物等の設置や保存の瑕疵によって第三者に損害が生じた場合は、所有者が責任を負うことになりますので、相続で引き継がれたご実家などで劣化が進んでいる不動産をお持ちの方はくれぐれもご注意下さい。
ちなみに横浜市では危険なブロック塀の改善工事に要する費用の補助があります。条件に合いそうでしたらご活用下さい。
こんにちは。代表の田尻です。
昭和56年6月に建築基準法が改正され、耐震基準が大きく変わりました。昭和56年5月までに建てられた建物は旧耐震基準と呼ばれ、今の耐震基準には適合していないとされています。
ただ、昭和56年6月の改正よりも前に建てられた建物でも新耐震基準を満たしている場合もあります。その場合は耐震適合証明書という書類を取得することで新耐震基準の建物と同様の扱いを受けることができ、様々な税制優遇も受けることができます。
建築基準法の改正は上記の通り昭和56年6月1日が基準となるのですが、おかしなことに税制上は昭和57年1月1日が基準となります。登記簿上で建物の完成が昭和57年1月1日以降であれば、新耐震基準に適合している建物と同様の税制優遇が受けられるのです。
先日売買をした東京都多摩市の団地は登記簿上の完成年月日が昭和57年3月でした。建築確認を取得したのは昭和56年5月となっていますので、建築基準法上ではこの建物は旧耐震基準の建物となります。ですが、税法上では耐震基準適合証明書がなくても新耐震基準の建物と同様の税制優遇が受けられます。変な話ですよね。
ちなみにこの団地を売買する際は、耐震基準適合証明書を取得しました。税制優遇を受けるには必要なかったのですが、融資を受ける銀行が融資条件として耐震適合証明書の取得を求められていたためです。
昔はマンションなどの場合は築25年以上経過しているか否かが判断基準でしたので、耐震基準適合証明書を取得することもよくありましたが、融資を受けるために取得するのは初めてでした。
法律によって判断基準を変えずに同じ基準に統一してくれれば、もう少し分かりやすくなりそうな気がしますが、なんであえて分かりづらくするんでしょうね。
こんにちは。代表の田尻です。
今日は国税庁の電話相談を鵜呑みにしてはいけないというお話です。
私は国税庁の電話相談で税制の事をよく確認するのですが、先日、中古マンションを購入してリノベーションをした場合はどのような住宅ローン控除が受けられるかを確認しました。
そこで国税庁の相談員から中古マンション購入の借入限度額2,000万円と増改築の借入限度額2,000万円の合計4,000万円を上限として控除を受けられるという説明をされました。
以前に別案件で相談したときには、あくまでも上限額は2,000万円と聞いていたので、一度電話を置いて再度別の相談員に確認したところ、その相談員も同じ回答をされました。
私の認識と違っていたので、本日改めて相談したところ、本日の相談員は２つを併用はできないとの回答でした。しつこく最後にもう1回別の相談員に確認をしました。やはり上限額は4,000万円にはならず、2,000万円ということでした。
併用できるか否かでいうと併用はできるという回答も間違いではありませんが、いずれにしても上限額は2,000万円となるので、最初の2回の相談員の回答は明らかに間違っていたことになります。
国税庁の相談員はおそらく税理士会などから派遣された税理士が担当しているのだと思いますが、プロでも間違えてしまうような分かりづらい制度ではなく、もう少し分かりやすい制度にしてほしいものです。
こんにちは。代表の田尻です。
先日、お客様から売却した家に雨漏りが見つかったとご相談を受けました。
個人間の売買では引渡しから3か月間は売主が契約不適合責任を負うと定めていることも多いです。契約不適合責任というのは 引渡した目的物が、種類、品質または数量に関して、契約の内容に適合していないことをいいます。
例えば、雨漏りはないと言って中古住宅の売買をしたのに、引き渡された建物に雨漏りがあった場合は、この契約不適合にあたります。ですので、3か月間は契約不適合責任を負うとしていた場合は、その間に雨漏りが発見されれば売主側で修補等をする必要があります。
ただし、引渡し時点で雨漏りがなかったのに、引渡し後に何らかの原因で雨漏りが発生した場合は契約不適合にはあたりません。
でも雨漏りが引渡し時点で発生していたかどうかは、なかなか判断が難しい場合があります。また、雨漏りは原因の特定がしづらい場合があるので、問題が長期化することもあります。
不動産業界にいる限りは避けることはできない問題ですが、自分の関わる案件ではできる限り発生しないように祈るばかりです。
「土地探し＆家づくり相談会」を開催！
・土地購入して注文住宅を建てたいけど費用はどのくらいかかる？
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土地購入から注文住宅を建てるためには、建物を依頼する工務店の選定はもちろん、資金計画や住宅ローンも重要なポイントです。
あとで後悔しないよう、しっかりと準備をしたうえで土地探しをスタートしてください。土地探し・お住まいづくりに関することは何でもご相談ください。
日時：令和5年7月8日（土）・9日（日）①10時～②13:00～③16時～〈要予約〉
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