こんにちは。代表の田尻です。

今週末の9月9日（土）に世田谷区でBUILTLOGICの石黒さん・有馬さんが設計された新築注文住宅と長屋＋店舗のオープンハウスが開催されます。場所は東急大井町線の九品仏駅の近く、商店街に面した場所です。

既存の古い「アパート＋店舗」を解体して、「個人住宅」と「長屋＋店舗」の2棟を計画されています。長屋は1階に水周りと玄関、2階に寝室とLDK、ペントハウスを設け、ルーフバルコニーに出ることが可能になっており、南に向いたルーフバルコニーからLDKに陽光が入ってくるよう設計されています。また、住宅棟は階段周りを吹き抜けにしたり、漆喰や無垢材を感じる素材でまとめるなど、豊かな場所になるよう検討されています。

今回は2棟まとめてご覧頂くことが可能です。建築家さんが設計した住宅を実際に見ることができる良い機会ですので、ご興味がある方はぜひご参加下さい。

【オープンハウス開催概要】
日時：2017年9月9日（土）10：00-16：00
場所：東京都世田谷区
交通：東急大井町線「九品仏」駅より1～2分程度
設計：BUILTLOGIC　石黒隆康・有馬恭子
施工：デライトフル・小林潤
用途：「個人住宅」及び「長屋＋店舗」
構造：木造
規模：2階建
面積：92.02㎡（27.84坪）及び186.95㎡（56.55坪）
■お問合せ■
電話：045-325-9306（BUILTLOGIC）
Mail：takayasu@builtlogic.com

（T.T)
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こんにちは。代表の田尻です。
本日は町田市の中古戸建で既存住宅瑕疵保険の建物検査に立ち会って来ました。

まずは基礎や外壁など外回りをぐるっと確認します。基礎はクラックが入っていないか、外壁にひび割れがないかをチェックされます。その後は室内に入って、雨漏りの形跡がないか、床面に著しい傾斜がないかなど詳しく点検されます。検査を受けるためには中古戸建の場合は小屋裏点検口や床下点検口がないといけません。それぞれの点検口から中を覗いてしっかりチェックされていました。

時間にして約2時間ほど。検査員の方はベテランの方のようで、検査の内容について色々と丁寧にご説明頂きました。取引前にこうやって建物全体をチェックしてもらうと買主様としては安心感が増しますよね。

今回の中古戸建は木造で築年数が20年を超えているので、何もしなければ住宅ローン控除や登録免許税などの税制優遇を受けることができません。ですが、既存住宅瑕疵保険を付保することによって税制優遇を受けることができるようになります。

この検査によって何か指摘事項が入った場合は、物件の引渡し前までにその箇所を修復しなければなりませんので、売主様のご了解が得られるかどうかといった懸念はありますが、こればかりはやってみないと分からない話ですので仕方がありません。

買主様にとって少しでも良い条件でお取引をまとめることができるように、できることをできるだけスピーディーに進めていければと思います。
（T.T)
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こんにちは。代表の田尻です。

建物を建てるための要件として、建築基準法上の道路に接していないといけないという決まりがあります。この建築基準法上の道路の中にも色々と種類があって、現況の道路幅員が４ｍ未満の道路のことを２項道路と言います。

建物を建てるためには、４ｍ幅員の建築基準法上の道路に２ｍ以上敷地が接していないといけないのですが、この２項道路は４ｍの幅員が確保できていません。この場合はどうするかというと道路境界線を自分の敷地側に後退させる（セットバックといいます。）ことで４ｍを確保します。後退した部分（セットバック部分）を道路として提供することで建物を建てるための要件を満たすことになるので、セットバック部分はあくまでも道路として利用しなければならず、自分の敷地だからといって駐車したり物を置いたりすることはできません。

上記の通り、現況の道路幅員が４ｍ未満のものを２項道路というのですが、中には４ｍ以上の幅員が確保されている２項道路もあります。建築物を建てる為には容積率や斜線制限など色々なルールに基づいて建てることになるのですが、この制限と道路幅員は密接に関係していて、道路幅員が広いほど制限が緩和されます。通常、現況の道路幅員をそのまま利用することができますが、上記のような４ｍ以上幅員のある２項道路の場合はそうはいきません。２項道路はあくまでも２項道路としての取扱いになってしまい、４ｍしか幅員がないという見方になってしまいます。現況の幅員がどんなに広くてもです。

見た目は普通の道路でも建築基準法上の取扱い方は様々です。また、日常的に通行している道路と思っていたところでも建築基準法上の道路ではないこともあり得ます。不動産は表面上の見た目だけでは分からないことがたくさんがありますので、土地探しをされる際はご注意ください。
（T.T)
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こんにちは。代表の田尻です。
今日は朝から建築家さんのオープンハウスに行ってきました。

まず１軒目は小野育代建築設計事務所の小野さんが設計された鎌倉のお家です。キノイエセブンという木の家づくりを得意とする建築家さんの会に所属されているだけあって、室内は木のやわらかい雰囲気で包まれていました。時間の経過と共に味のある雰囲気になればと壁はクロスの代わりに和紙で仕上げられていました。（惜しいことに写真がボケてしまっていたので掲載していません。）和紙を貼るのは難しいらしいのですが、工務店さんの腕が良いのかとてもきれいに仕上がっていました。ちなみに施工は横浜の堀井工務店さんという工務店さんです。

２軒目は埼玉の上尾に移動です。夏休み中なので混んでいることを覚悟していましたが、圏央道周りで行ってみると思いのほか時間がかからずに到着することができました。こちらは同じくキノイエセブンの建築家、マツザワ設計の松澤さんが設計されたお家です。お施主様がログハウスのように木に囲まれた暮らしを希望されていたようで、ほぼログハウスのような造りです。土地が広いため、建物は１階部分がかなりゆったりとした贅沢な作りになっていて、リビングの上はほぼ全部吹き抜けていて開放的な気持ちの良い空間が広がっていました。なかなかお目にかかれない建物を拝見させて頂きました。

浦和でも知り合いの建築家さんがオープンハウスを開催されていたので、本当はそちらにもお伺いしたいところでしたが、２軒目で結構な時間になってしまったので、断念することにしました。オープンハウス漬けの１日でしたが、建築家さんの設計された建物を見るのは楽しいですね。これから家づくりをお考えの方はご見学されると参考になることがたくさんあると思いますので、ぜひ足を運んでみてはいかがですか？
（T.T)

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こんにちは。代表の田尻です。

今日は年に1度の宅建業者講習に行ってきました。大きなホールで2時間ほど講義を受けるのですが、宅建業法改正に関して注意すべきポイントや不動産取引における紛争事例など色々と話が聞けるので、ためになりますし面白い講習です。

宅建業法改正では中古住宅の流通を促進するために来年から施行されるインスペクション（建物状況調査）に関する話がされました。重要事項説明時の注意事項なども具体的に資料に書かれていて勉強になりました。ただ、「インスペクションが実施された建物＝瑕疵の心配はない」と買主が過大評価してしまうことによるトラブルが危惧されているらしく、インスペクションに関して適切に説明をするよう注意が促されていました。改正業法に基づくインスペクションは、建物の構造耐力上主要な部分等の調査に限定されているようで、「インスペクションを実施している＝安心して購入できる」とはならないそうです。中古物件を安心して購入できるようにすることがこの制度の目的なのでは？とイマイチ腑に落ちない印象でした。

講習ではその他に裁判例から学ぶ不動産売買トラブルが何例か紹介されていました。土地を購入したはいいものの、希望する建物を建てることができなかったためにトラブルになった事例も2件ほど取り上げられていました。この2件のうち1件は仲介業者の責任が認められていましたが、もう1件は仲介業者に責任はないという判決になっているものでした。個人的には少し意外な判決に思いました。何のために利用する土地なのかをお聞きして、用途や規模の面で要望を満たせるかを確認するのは当たり前のことのように思うのですが・・・このようなトラブルは建築家（設計事務所）や工務店など建築のプロと連携して、不動産契約の前に建築の視点からもその土地を見てもらうことで簡単に解消できると思います。餅は餅屋です。

今回の講習を踏まえて今後もトラブルのない安全なお取引ができるようにしていきたいと思います。
（T.T)
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