こんにちは。代表の田尻です。

土地購入をするときに古家が残っていることがあります。売主側で解体して更地で引渡してくれると良いですが、古家がある状態で現況引渡しということもよくあります。

この場合は、購入した後に買主が古家を解体することになります。

少し話がそれますが、不動産契約の中で契約不適合責任というものがあります。
契約不適合責任とは、引き渡された不動産が契約の内容に適合しない場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。土地取引の場合は、例えば地中からガラが出てきたり土壌汚染が発見された場合には、契約不適合にあたる可能性があります。この契約不適合責任は個人間売買の場合は、引き渡しから3か月程度とする場合が多いです。

土地取引で契約不適合責任が発見されるとすると解体工事の時の可能性が高いので、できれば契約不適合責任が適用される期間内に解体してしまいたいところです。

そこで問題になることがあるのが、解体費用をどうやって捻出するかです。

解体費用も住宅ローンに含めることはできるのですが、建物分の住宅ローンが実行できるのは、建物の請負契約書と建築確認済証が揃ってからです。

建物の打合せがどのくらいの期間でまとまるか次第ですが、ちょっとこだわった注文住宅をお考えの方ですと、打合せ期間もそこそこ長くかかることが多いので、そうこうするうちに契約不適合責任の期間は過ぎてしまいます。

お手元の資金がある方の場合は、先にお手元の資金から解体費用を立て替えておくこともできるので、取れる選択肢が増えますが、そうでない方は後の流れをよく考えた方が良いと思います。

ちなみに上記は契約不適合責任の観点からベターな方法ですが、固定資産税負担の観点では解体時期は着工間際の方が良い場合があります。解体して年越しをしてしまうと翌年の固定資産税が高くなるためです。

古家付きの土地を購入される際は、引渡しの時期など踏まえて、どのような方法をとるのがベストなのか、しっかりと検討して進めることをおすすめします。

こんにちは。代表の田尻です。

子供がどこで聞いたのかラーメン博物館に行きたいと言い出したので、何十年ぶりに行ってみました。１～２回しか行ったことはないのですが、昭和のレトロな雰囲気は何となく覚えていて、懐かしい感じでした。

せっかく入場料も払ったのだからと貧乏根性が出てしまって、3軒もはしごして、色々なラーメンを楽しませて頂きました。ミニラーメンでしたが、子供も全部完食していました。もう中学生なのでよく食べるようになりました。

ラーメンといえば、建物構造にラーメン構造というものがあります。

ラーメン構造とは、柱と梁で建物を支える構造でマンションなどでよく採用されています。柱と梁で支えているので、間取りの自由度が高いのがメリットです。

これに対して団地などは壁式構造という耐力壁で建物を支える構造になっています。お部屋の中に抜けない壁ができるので、間取りの自由度は制限されます。

初めてラーメン構造という名前を聞いたときは、拉麺を想像しましたが、 ドイツ語で「枠」という意味がある言葉のようです。

ラーメン博物館から全く違う話になってしまいました…

こんにちは。代表の田尻です。

私が加入しているNPO法人が横浜市から空き家の調査を受託しており、私も瀬谷区付近の空き家調査をしているのですが、管理状態が悪いものも結構多いです。

道路に面したブロック塀が傾いていたり、雨戸が劣化して飛びそうになっていたり、状態は様々ですが、早めに対策を打った方が良いのでは？と思う物件もあります。

先日、逗子市マンションのブログでも書いた通り、土地の工作物等の設置や保存の瑕疵によって第三者に損害が生じた場合は、所有者が責任を負うことになりますので、相続で引き継がれたご実家などで劣化が進んでいる不動産をお持ちの方はくれぐれもご注意下さい。

ちなみに横浜市では危険なブロック塀の改善工事に要する費用の補助があります。条件に合いそうでしたらご活用下さい。

ブロック塀等改善事業　横浜市 (yokohama.lg.jp)

こんにちは。代表の田尻です。

昭和56年6月に建築基準法が改正され、耐震基準が大きく変わりました。昭和56年5月までに建てられた建物は旧耐震基準と呼ばれ、今の耐震基準には適合していないとされています。

ただ、昭和56年6月の改正よりも前に建てられた建物でも新耐震基準を満たしている場合もあります。その場合は耐震適合証明書という書類を取得することで新耐震基準の建物と同様の扱いを受けることができ、様々な税制優遇も受けることができます。

建築基準法の改正は上記の通り昭和56年6月1日が基準となるのですが、おかしなことに税制上は昭和57年1月1日が基準となります。登記簿上で建物の完成が昭和57年1月1日以降であれば、新耐震基準に適合している建物と同様の税制優遇が受けられるのです。

先日売買をした東京都多摩市の団地は登記簿上の完成年月日が昭和57年3月でした。建築確認を取得したのは昭和56年5月となっていますので、建築基準法上ではこの建物は旧耐震基準の建物となります。ですが、税法上では耐震基準適合証明書がなくても新耐震基準の建物と同様の税制優遇が受けられます。変な話ですよね。

ちなみにこの団地を売買する際は、耐震基準適合証明書を取得しました。税制優遇を受けるには必要なかったのですが、融資を受ける銀行が融資条件として耐震適合証明書の取得を求められていたためです。

昔はマンションなどの場合は築25年以上経過しているか否かが判断基準でしたので、耐震基準適合証明書を取得することもよくありましたが、融資を受けるために取得するのは初めてでした。

法律によって判断基準を変えずに同じ基準に統一してくれれば、もう少し分かりやすくなりそうな気がしますが、なんであえて分かりづらくするんでしょうね。

こんにちは。代表の田尻です。

今日は国税庁の電話相談を鵜呑みにしてはいけないというお話です。

私は国税庁の電話相談で税制の事をよく確認するのですが、先日、中古マンションを購入してリノベーションをした場合はどのような住宅ローン控除が受けられるかを確認しました。

そこで国税庁の相談員から中古マンション購入の借入限度額2,000万円と増改築の借入限度額2,000万円の合計4,000万円を上限として控除を受けられるという説明をされました。

以前に別案件で相談したときには、あくまでも上限額は2,000万円と聞いていたので、一度電話を置いて再度別の相談員に確認したところ、その相談員も同じ回答をされました。

私の認識と違っていたので、本日改めて相談したところ、本日の相談員は２つを併用はできないとの回答でした。しつこく最後にもう1回別の相談員に確認をしました。やはり上限額は4,000万円にはならず、2,000万円ということでした。

併用できるか否かでいうと併用はできるという回答も間違いではありませんが、いずれにしても上限額は2,000万円となるので、最初の2回の相談員の回答は明らかに間違っていたことになります。

国税庁の相談員はおそらく税理士会などから派遣された税理士が担当しているのだと思いますが、プロでも間違えてしまうような分かりづらい制度ではなく、もう少し分かりやすい制度にしてほしいものです。