こんにちは。代表の田尻です。

個人が土地建物を売却して、利益（譲渡益）が生じた場合には、その利益に対して所得税と住民税がかかります。この課税対象となる利益のことを「譲渡所得」を呼びますが、この譲渡所得に対する税率は売却した土地建物の所有期間が5年超か5年以下かによって大きく異なります。

長期譲渡所得の場合は所得税・住民税・復興特別所得税を合わせて20.315％の税率であるのに対し、短期譲渡所得の場合は39.63％と倍近い税金が取られることになります。どちらに該当するかで大違いですから注意したいところですね。

ちなみに所有期間の考え方ですが、単純に購入日から売却日までが5年という事ではありません。土地建物を譲渡した年の1月1日において所有期間が5年超か以下かによって長期か短期か区分されます。取得日はどのタイミングを指すのかというと引渡し日もしくは売買契約の効力発生の日となります。例えば新築マンションなど建物が完成していない時点で契約していたとしても、取得日は建物が完成して引渡しを受けた日とされます。中古マンションでしたら契約日を取得日とすることも可となります。また、譲渡日も同じで原則土地建物の引渡し日ですが、売買契約の効力発生の日とすることも可となります。

期間の見方が紛らわしいですので、ご売却を検討される際はしっかりと確認するようにして下さい。
（T.T)
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こんにちは。代表の田尻です。

契約をした後に、一定期間内であれば無条件で契約を解除できる制度でクーリングオフ制度というものがあります。消費者が冷静に判断できない状況で契約をしてしまった場合に考え直す余地を与える消費者保護のための制度ですが、宅地建物取引業法で不動産取引上のクーリングオフ制度が規定されています。

不動産取引におけるクーリングオフ制度ではクーリングオフできる場合とできない場合があり、以下に該当する場合はクーリングオフができることになっています。
①売主が宅建業者、買主が個人であること
②宅地建物の売買契約であること（賃貸借は対象外）
③宅建業者の事務所等以外での契約であること

クーリングオフが適用されるのは、クーリングオフについての書面が交付された日から8日間です。先日のブログで初日不参入という記事を書きましたが、クーリングオフの場合は、仮に契約時にクーリングオフについての書面の交付を受けたとすると、その契約日も含めて8日間となります。

ちなみにクーリングオフが適用できる条件が整っていたとしても、対象となる宅地建物の引渡しを受け、かつ代金全額を支払った場合はクーリングオフはできなくなりますのでご注意下さい。
（T.T)
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こんにちは。代表の田尻です。

住宅を購入して、その物件に欠陥があった場合、買主は売主に対して瑕疵担保責任を追及することができます。民法では買主は瑕疵があることを知った時から1年以内であれば売主に対して瑕疵担保責任を追求できるとしています。
ですが、知った時から1年以内となると売主としてはいつまで責任を追及されるのか分からず、不安を抱えながら過ごすことになってしまいます。そこで、不動産の売買契約上は瑕疵担保責任の期間を引渡日より1ヶ月とか3ヶ月もしくは免責などと別途定めているケースが多いです。ただし、売主が不動産業者の場合は、引渡しから２年以上としなければならないことになっているので、通常は引渡日より２年となっています。

ちなみに「引渡日より２年」とした場合、いつまでが２年となるのでしょうか。民法では初日は不参入が原則となっているため仮に平成29年10月10日が引渡日だったとすると、「引渡日より２年」は平成31年10月10日までとなります。

1日違うだけで大違いになってしまうこともあるでしょうから、期間がいつまでなのかしっかり把握するようにして下さいね。
（T.T)
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こんにちは。代表の田尻です。

都市の発展を推進し秩序ある街づくりの整備を進めていくために都市計画法という法律が作られています。この都市計画法に基づいて今後整備する道路などの計画が進められます。都市計画法によって整備される道路のことを都市計画道路といい、現在、家が立ち並んでいるところでも都市計画道路が計画されているところは至るところにあります。

都市計画道路には「計画決定」と「事業決定」の２段階あり、事業決定の段階まで進んでいる場合は土地の立ち退き交渉などが始まっていますので、事業決定された都市計画道路上の土地には原則として建物を建築することはできません。計画決定の段階であれば、一定の建築制限はかかるものの下記に該当する建物であれば建築は可能です。

□階数が2以下であること
□地下（地下室など）を有しないこと
□主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造、その他これらに類する構造であること
※主要構造部とは壁、柱、床、はり、屋根、階段など建物の骨組みにあたる部分のこと

このように都市計画道路にかかる土地では建築が制限されてしまうのですが、都市計画道路の中には昭和の時代から計画されたまま手付かずになっている道路もたくさんあります。都市計画道路上の土地所有者からすると自分の土地が有効利用できないのは困ってしまうので、近い将来に事業家が見込まれていない場合は建築制限の緩和規定を設けている自治体もあります。

都市計画道路にかかっている土地をご検討される場合は、その都市計画道路が今どのような状況にあるのか、どのような建築制限がかかるのか、詳しくチェックするようにして下さい。
（T.T)
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こんにちは。代表の田尻です。

今日はお客様の土地案内で藤沢・茅ヶ崎方面に行ってきました。藤沢・茅ヶ崎というと海を想像しやすいかもしれませんが、今日ご案内させて頂いたのは山側エリアです。藤沢駅や茅ヶ崎駅から車で10～20分くらい北上するだけでとても緑豊かな自然に囲まれた環境を手に入れることができます。あたり一面、上の写真のような光景が広がっていて、目隠しして連れてこられたらおそらく神奈川県内とは思えないでしょう。

今日はこのような大自然に囲まれた土地や車の入れない約1ｍの通路の奥にある100坪超の土地、坂を上がった眺望の良い土地など、どの土地もバラエティーに富んでいて飽きの来ない楽しい土地案内となりました。

今日のご案内は第1回目でしたので、私もお客様のご要望を漠然としかつかめていませんでしたが、ご一緒に色々な土地を見てまわる中で徐々にご希望のイメージを共有させて頂くことができました。やはりお客様の率直なご感想を生でお聞かせ頂くことが大切ですね。

お客様のお眼鏡にかなう土地が見つかるように引き続きがんばりたいと思います。
（T.T)
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