こんにちは。代表の田尻です。
昨日は横浜市中区でご売却のご依頼を頂いていた中古マンションのご決済でした。
ご売却させて頂いた中古マンションは、新築時にコーポラティブ形式で建てられたとても素敵なマンションなのですが、将来的にご両親様との同居を考えてお住替えをしたいということで今回のご売却に至りました。売主様も当初とてもこだわって建てただけにご売却には後ろ髪を引かれる思いがあったようですが、大切に使って頂けそうな良い買主様が見つかったので、とても安心されたようでした。私としても気持ちの良いお取引をさせて頂き、ありがたい限りです。
ところで今回は所有している不動産を売却したときの譲渡所得の計算について書きたいと思います。所有している不動産を売却したときに利益が出た場合は申告が必要となります。逆に損が出ている場合は申告は不要です。（注：買替えの特例などを利用したいときは必要です。）
ただし、ここで気をつけなければならない点があります。例えば当初5,000万円でマンションを購入したとします。そして、10年後に5,000万円で売却したとします。5,000万円で買って、5,000万円で売っているわけですから利益は出ていないように思いますが、そうではありません。建物部分は減価償却をしなければならないのです。
仮に土地3,000万円、建物2,000万円だったとすると、
建物購入代金2,000万円×0.9×償却率0.015（RC造の場合）×経過年数10年＝減価償却費270万円
となり、2,000万円－270万円＝建物取得費1,730万円＋土地代3,000万円＝4,730万円がマンションの取得費となります。それが5,000万円で売却できたわけですから、270万円は利益が出ていることになるわけですね。（注：諸費用は考慮していません。）
税額を計算してみると所有期間が5年超ですから長期譲渡所得となって270万円×20.315％＝約55万円ほどの税金がかかることになります。結構大きな金額になりますよね。
居住用であれば3,000万円特別控除なども利用できますので、ご所有不動産を売却される際には売却時の税金のこと考慮してご計画を進めて頂ければと思います。
（T.T)
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