住宅ローンに関するネットの書き込み


こんにちは。代表の田尻です。
ネット検索をしていて、何となく目にしたサイトで気になったことがありましたので今日はその話題です。

そのサイトは住宅ローンの審査が緩い(通りやすい)金融機関を紹介しているサイトでした。どこの銀行だろう?と思ってみてみると某ネット銀行などいくつかの銀行が紹介されていました。私たち不動産業界の人間からすると比較的審査が厳しいというイメージがある金融機関ばかりです。

何でこんな金融機関ばかり紹介されているんだろう?と思ってサイトに書かれている内容を読んでみましたが、審査条件など書かれていることは表面的なものばかりで金融機関の住宅ローン商品概要をそのまま写したのかなという印象でした。

私の推測ですが、このサイトはアフィリエイトのためのサイトなんでしょうね。審査の通りが良いと謳って口座開設をしてもらうことが目的なのかなと思います。

ネット銀行は金利も低めのところが多いですし、表面的な条件は良く見えるところが多いです。ただ、手続きのほとんどの部分をネット上で進めるスタイルですから、あまりマンパワーをかけているわけにはいきません。ということは、内容をしっかりと精査しないと融資できるか否かの判断ができないお客様の場合は、頑張って取り上げようという姿勢にはなりづらいですよね。

誰が見ても良い属性のお客様にはどの金融機関も貸すわけで、そうではないお客様が審査の緩い金融機関を探します。そして、そのようなお客様の場合は、金融機関もお客様の背景等しっかりと確認しなければいけないので手間もかかりますし、高いリスクで貸すわけですから当然金利も高めになります。

ネット上の情報はお客様に正しい情報を提供する目的で書かれていない場合がありますので、鵜呑みにしないように気をつけてくださいね。
(T.T)
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宅建業者講習


こんにちは。代表の田尻です。

今日は年に1度の宅建業者講習に行ってきました。大きなホールで2時間ほど講義を受けるのですが、宅建業法改正に関して注意すべきポイントや不動産取引における紛争事例など色々と話が聞けるので、ためになりますし面白い講習です。

宅建業法改正では中古住宅の流通を促進するために来年から施行されるインスペクション(建物状況調査)に関する話がされました。重要事項説明時の注意事項なども具体的に資料に書かれていて勉強になりました。ただ、「インスペクションが実施された建物=瑕疵の心配はない」と買主が過大評価してしまうことによるトラブルが危惧されているらしく、インスペクションに関して適切に説明をするよう注意が促されていました。改正業法に基づくインスペクションは、建物の構造耐力上主要な部分等の調査に限定されているようで、「インスペクションを実施している=安心して購入できる」とはならないそうです。中古物件を安心して購入できるようにすることがこの制度の目的なのでは?とイマイチ腑に落ちない印象でした。

講習ではその他に裁判例から学ぶ不動産売買トラブルが何例か紹介されていました。土地を購入したはいいものの、希望する建物を建てることができなかったためにトラブルになった事例も2件ほど取り上げられていました。この2件のうち1件は仲介業者の責任が認められていましたが、もう1件は仲介業者に責任はないという判決になっているものでした。個人的には少し意外な判決に思いました。何のために利用する土地なのかをお聞きして、用途や規模の面で要望を満たせるかを確認するのは当たり前のことのように思うのですが・・・このようなトラブルは建築家(設計事務所)や工務店など建築のプロと連携して、不動産契約の前に建築の視点からもその土地を見てもらうことで簡単に解消できると思います。餅は餅屋です。

今回の講習を踏まえて今後もトラブルのない安全なお取引ができるようにしていきたいと思います。
(T.T)
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金利の先行きは予測できる!?


こんにちは。代表の田尻です。

本日は朝からお客様の物件案内、午後から建築家さんの事務所で土地探し中のお客様とのお打合せ、夜は工務店さんの事務所で取り掛かり中の案件のお打合せと大忙しでした。いつも不思議に思うのですが、予定ってなぜか都合よく分散してくれないものですよね。でも忙しいのも多方面からお声がけ頂けている証拠ですから、本当にありがたい限りです。

本日お打合せさせて頂いた土地探し中のお客様が以前、不動産会社主催のセミナーに参加した際に住宅ローン金利が予測できるというお話を聞いたとおっしゃっていました。実際のところ金利の予測は可能なのでしょうか?

変動金利は短期プライムレートに連動するものが主流といわれていて、長期固定金利は10年物の国債利回りに連動しています。変動金利と固定金利のどちらが先に動くかというと固定金利の方が先に動くとされています。

ということは、変動金利で住宅ローンを組んだとして、金利が上がりそうだから固定金利に乗り換えようと思ったときには固定金利はすでに高くなってしまっている可能性があるわけです。

それでは、長期固定金利の動きを予測することができるのでしょうか?もし予測できるとすると債券市場で儲けることができてしまいます。

ということで個人的には住宅ローン金利の予測は不可能だと思っています。日銀が金融緩和をやめたときは多少上がってくるのかな?くらいには思うかもしれませんが…

金利の上昇下落を予想するのではなく、金利がどの程度上がったら返済額がどうなるのかを具体的にシミュレーションして、それを基にどのタイプの住宅ローンを組むのか検討して頂く方が現実的でためになるのかなと思っています。
(T.T)
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金銭消費貸借契約


こんにちは。代表の田尻です。

不動産を住宅ローンで購入する場合、融資を実行する前に金融機関と融資の契約(金銭消費貸借契約=金消契約)を結びます。その契約に基づいて後日、融資が実行されるわけですが、この金消契約には原則として借入をする本人の出席が必要となります。

以前にご契約いただいたお客様で不動産契約がご出産の間際というお客様がいらっしゃったのですが、ちょうど金消契約を交わすことになりそうなタイミングの前後が出産予定日と重なっていました。出産後しばらくは動きが取れなくなってしまうので、売主様とご相談させて頂いてお引渡しの期日に余裕を持たせて頂き、無事にご契約にいたることができました。このケースでは売主様が事情を酌んで譲歩して頂くことができたので、お取引を進めることができましたが、売主様に譲っていただくことができなかったら契約は難しかったと思います。

金消契約を配偶者などが委任状で対応するかたちではダメなのかと思いますが、この点、金融機関はなかなか固いです。これまで数百件のお取引に携わっていますが、過去1件だけ、要職に付かれているお客様のお取引の際に金融機関が便宜を図ってくれたことがありましたが、それ以外のケースでは出席が大原則と言われます。

住宅ローンをご利用の際は、不動産契約後のスケジュールにもご注意くださいね。
(T.T)
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ローン特約ってなに?


こんにちは。代表の田尻です。

毎日暑いですね。今日は朝からお客様のご案内でミラーボールのついたダンスフロアーのある中古戸建を見学してきました。これまで見てきた中古戸建の中でも群を抜いて面白い物件でしたが、リノベーション費用が想像以上に高く付きそうだったので残念ながら断念することになりました。

話は変わって先日の契約時の出来事です。昨年秋頃から土地探しのお手伝いをさせて頂いていたお客様に良い土地が見つかり、ご契約をすることになりました。その土地は多区画の分譲現場の一角で売主様は不動産業者でした。

そのお客様は某都市銀行で借入をされるご予定で事前審査の承認まで取り付けていました。不動産の契約書にはローン特約というものがあり、買主様が住宅ローンを利用する場合、万一、住宅ローンの承認が一定期間のうちに取得できなかった場合は、白紙解約にするという文言が入ります。買主としては、いくら買いたくてもローンが使えなければ購入できないわけですから、万一に備えての買主保護のための条項です。

今回の契約書にも「某都市銀行で●万円の借入をする」という内容の記載をしていました。その内容については、当然、事前に売主様にも確認済みでした。ところが、ご契約当日、お客様へのご説明が一通り終わり、売主様の担当者が合流した際に「某都市銀行『等』で●万円の借入をする」と『等』を1文字追記してほしいと依頼されました。

たった1文字ですが、これが入るのと入らないのとでは意味合いが違ってきます。ローン特約とは、契約書に記載されている金融機関での借入ができない場合に白紙解約になるわけですから、『等』が入ると、その他の金融機関でもローンの承認が取れれば、そこで借りなければならない話になってしまいます。仮にその金融機関の金利がすごく高かった場合はどうなるのでしょうか。

今回は協議の上、当初のままの条件で進めることになりましたが、何だか後味が悪かったです。この不動産業界ではよくある話ではあるのですが・・・
(T.T)
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