不動産の販売価格


こんにちは。代表の田尻です。

アーキプロジェクトでは注文住宅を建てるために土地探しをされているお客様のお手伝いをさせて頂いております。こだわりの家づくりをするためには、建物にもそれなりの予算を確保する必要が出てきます。とはいえ、どのお客様もご予算の総額は決まっているので、総額から建物費用と住宅ローンや登記などの諸費用を差し引いた金額が土地予算となります。

残った土地予算をしっかり厳守してご希望通りの良い土地が見つかれば良いのですが、なかなか思い通りに進むことはありません。ですので、色々と土地を見ていく中で優先順位を整理して、お客様に譲れる条件は譲ってもらうこともあります。私としてもできる限り良い条件で買って頂きたいのはやまやまですので、売主様と指値交渉をすることもしばしばです。

インターネットなどの不動産情報に掲載されている価格は売主様が売りたい希望価格ですので、それに対して買主様がいくらなら買いたいという金額を提示をして、売主様がそれを受けてくれれば、取引はまとまります。もちろん、売主は高く売りたいですし、買主は安く買いたいわけですから折り合いがつかない場合もよくあります。さすがに売主様に失礼となるような数字で交渉はできませんが、そうでなければやってみる価値はあります。

気になる物件があるけど、希望の価格よりもちょっと高いんだよな~という方がいらっしゃいましたら、どうせ無理だと諦めずにお気軽にご相談下さい。もしかすると何とかなってしまう可能性もありますので。
(T.T)
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印紙税

こんにちは。代表の田尻です。

不動産の契約書には印紙税がかかります。印紙税額は契約書に記載された契約金額によって異なります。アーキプロジェクトがよく手がけている神奈川エリアの住宅や住宅用地の場合は物件価格が1,000万円~5,000万円に収まることが多いので、印紙税額は1万円の取引が多いです。都内にいくと住宅用地でも土地価格が5,000万円を超えるのはざらですので、印紙税額は3万円になります。(5,000万円超、1億以下の場合)その先も契約金額が高くなればなるほど、印紙税額も高くなります。※平成29年9月時点の税額です。

この印紙税はどうやって納めるのかというと収入印紙を契約書に貼付する方法で納めることになります。収入印紙は郵便局などで購入できますので、契約金額分の収入印紙を購入して契約書に貼付して、さらに消印などをすれば納付完了です。契約書に署名押印するのと合わせて印紙に割印することが多いですが、印紙税納付のためなんですね。特に印鑑で割印する必要はなく、契約書と印紙にまたがって線を引くなど印紙が他に使いまわされないようにすれば大丈夫です。

ちなみに印紙税は領収書を発行する際にもかかります。個人間売買の領収書には不要となっていますが、不動産業者が売主の場合は領収書にも収入印紙を貼らなければなりません。不動産取引は高額になる場合が多いので税額もバカになりません。実際、振込み用紙の控えをもって領収書に代える、としている不動産会社も多いです。

登録免許税、不動産取得税、固定資産税、都市計画税、印紙税などなど不動産にまつわる税金はたくさんありますね。節税できるところは節税して、うまく税金とお付き合いしたいものです。
(T.T)
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町田市の物件調査


こんにちは。代表の田尻です。

今日は3連休中にご契約を予定している町田市の中古戸建の調査で町田市役所に行ってきました。ここ最近はどの役所でもインターネット化が進んで物件調査は事務所にいながらパソコンで調べられることが多くなりました。

町田市の場合は、検索サイトで「地図情報まちだ」と打ち込めば都市計画などの情報を閲覧することができ、用途地域や建蔽率、容積率、防火指定、都市計画施設や建築協定の有無など、かなりの部分が調べられるようになっています。一部、電話や役所に出向かないといけないところが残っていますが、そのうちすべてがインターネット上から調べられるようになるのかもしれませんね。

インターネット化は横浜市や川崎市は結構早い時期から対応していましたし、神奈川県内のその他自治体でも対応するところが増えてきています。それぞれの自治体によって使い勝手の良し悪しはありますが、弊社のように幅広いエリアで営業させて頂いていると用途地域など大まかな情報だけでもパソコン上で入手できると非常に助かるものです。

インターネットから調査できることが増えれば、役所に行かなければならないことがあっても窓口の混み具合は今より解消されるでしょうから、無駄な待ち時間を減らすことができます。ますます便利になることを期待したいと思います。
(T.T)
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変動金利と固定金利はどちらが得か?


こんにちは。代表の田尻です。
変動金利と固定金利のどちらが得なのか?こればかりは誰にも分かりません。

変動金利で借りて結果的にそれほど金利上昇しなければ、圧倒的に変動金利の方がお得です。ですが、金利が上昇してしまった場合は固定金利の方が良かったということになる場合もあるでしょう。金利が徐々に上昇していく過程では気持ち的にも不安が募るかもしれません。固定金利と変動金利の金利差はある意味安心料とも言えるのかもしれません。

最終的な答えは誰にも分からない中で住宅ローンの借り手ができることはシミュレーションしかありません。変動金利の場合は金利が上昇すると返済金額がどのくらいになるのかを具体的に計算してみることで、実際にそうなったときに返済に耐えられるかどうかを検討できると思います。

アーキプロジェクトでは実際にお客様の返済シミュレーションをすることがよくあります。仮に3,000万円の住宅ローンを35年間借りるとします。みずほ銀行の9月の全期間固定金利は1.19%ですので、35年間で総返済額は約3,670万円になります。

一方、変動金利で当初の適用金利が0.625%、その後5年毎に0.3%ずつ上昇したとします。この場合、最終的には2.475%まで上昇することになります。金利優遇▲1.85%前提なので2.475%+1.85%で基準金利が4.325%になっている時代ということです。この場合の35年間の総返済額は約3,675万円です。

上記シミュレーションの差額は約3,675万円-約3,670万円=約5万円となります。このシミュレーションでは繰り上げ返済は考慮していないので、繰上げ返済を併用した場合は総返済額は逆転すると思います。ということは、この程度の金利上昇を想定するのであれば、変動金利を選択した方が良いということになります。

どこまでのリスクを想定するかは人それぞれですので、金利上昇のペースがもっと速いと思うのであれば、もっと厳しいシミュレーションをすれば良いと思います。答えはでませんが、こうやってシミュレーションをして具体的な数字をみることで漠然とした不安は解消できるのではないでしょうか。

変動金利と固定金利で悩まれている方はお気軽にご相談ください。
(T.T)
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カブトムシ


こんにちは。代表の田尻です。

ここのところ忙しい日が続いており、本日は休日出勤して仕事をしておりました。ここ数日は帰りも遅いので家族はみんな寝ていて、カブトムシだけが起きている真っ暗な家に帰る日々が続いています。

子供がエサを替え忘れていることがよくあるので、家に帰ると自分の食事の準備をしながらカブトムシのエサを替えてあげるのが日課になっています。カブトムシも一緒にいる時間が長いとかわいくなってくるもので、夜中に帰ったときにゴソゴソ元気に動き回っているのを見ると安心します。もう夏も終わりですが、カブトムシはいつまで元気にいてくれるんでしょうね?

今日は休日でしたので、不動産には関係のない話でした。
(T.T)
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