マンションの管理費と修繕積立金


こんにちは。代表の田尻です。

マンションの管理費・修繕積立金についてです。中古マンション探しをされているお客様はマンションの管理費や修繕積立金にも当然目が行きます。管理費や修繕積立金はマンションによってそれぞれで決まったルールがあるわけではありません。ですので、ほとんどのマンションでは管理会社にお任せになっているのではないでしょうか。

仕事柄いろいろなマンション情報を見ますが、管理費や修繕積立金が高いな~と思うマンションもよく見かけます。修繕積立金は建物のメンテナンスのために積み立てていくお金ですから多少は目をつぶるにしても、管理費が高いマンションは疑問に思うこともしばしばです。

管理費は管理人の人件費や共用部分の水道光熱費、共用設備の保守管理・運転費用などに使われるお金で例えばエレベーターや機械式駐車場があるマンションでは点検整備や運転などに日々お金がかかりますし、エントランスや廊下などは清掃費用などがかかります。あまり戸数が少なすぎるマンションだと世帯あたりの管理費負担が重くなりやすいので注意が必要です。

修繕積立金ももちろん高いのは良くないですので、しっかりとチェックするに越したことはありません。毎月当たり前のように支払うお金ですから、使い方まで意識されていない方もいるかもしれませんが、自分たちのお金ですから有効に使われているのかはちゃんと把握しておかないと管理会社のいいようにされてしまいます。管理会社を変更されるかもしれない・・・くらいの危機感を持たせた方がしっかりと管理をしてくれるかもしれませんよ。
(T.T)
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自営業者の住宅ローン


こんにちは。代表の田尻です。

自営業者の住宅ローンについてです。ブログでも何度か取り上げたことがありますが、自営業者の住宅ローン審査はシビアなことが多いです。そもそも自営業者は金融機関から収入が不安定と見られてしまうのが原因ですが、もうひとつ、自営業者自らが税金対策のために所得金額を落として申告してしまっていることも審査が厳しくなってしまう大きな原因です。

住宅ローンを借りることを考えていないときは、できるだけ税金を抑えるために経費となるものはすべて計上して所得金額を圧縮しようとします。ところが住宅ローンを借りるときにはこの所得金額を元に借入可能額を計算しますので、所得金額が低いと希望の借入金額が借りられないといった事態になってしまうのです。

金融機関によっては所得金額に減価償却費や地代家賃、青色申告特別控除などの数字を足して、実態に近い数字で見てくれるところもありますが、それでもかなり所得の数字を圧縮してしまっている場合はなかなか希望額に届かないことはよくあります。

どうにもならない場合は翌年の確定申告で所得金額を借入希望額に届くような数字に調整して申告してもらうこともあります。そろそろ住宅購入を・・・とお考えの自営業者さんがいらっしゃいましたら、まずは希望の住宅ローンが組めそうかどうか、早めに確認しておくと良いと思いますよ。
(T.T)
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小規模宅地等の評価減の特例


こんにちは。代表の田尻です。

前回のブログに続いて今回も相続税のお話です。前回、「資産を不動産というかたちで保有している場合は評価額がかなり圧縮できる」と書きましたが、これはどういうことかというと相続財産が相続人の自宅や事業のために利用している土地だったとすると、それを相続税の納税のために売却しなければならないことになってしまうと相続人の生活自体がままならないことになってしまいます。そこで自宅や家業のために利用している小規模な土地に関しては「小規模宅地等の評価減」という特例を受けられることになっているのです。

例えば夫婦で居住していた自宅を配偶者が相続する場合、330㎡までは80%減額することができます。相続税評価額が1億円の土地330㎡を相続する場合は1億円×330㎡/330㎡×80%=8,000万円が減額できますから相続税評価額は1億円-8,000万円=2,000万円となります。1億円が2,000万円まで圧縮できるわけですのでかなり大きいですよね。

小規模宅地等の評価減の特例以外にもアパートなどを建てて賃貸している土地は貸家建付地としての評価となりますので、借地権割合などにもよりますが2割前後は評価圧縮に役立ちます。現金で保有していると持っている金額のままの評価になってしまいますから、不動産にカタチを換えて保有することが相続税対策としてはかなり有効であることが分かると思います。

相続のことはなかなか親族間で話しづらいネタではありますが、事前に対策しておくといざというときに大きな差が生まれるかもしれませんよ。
(T.T)
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相続税は高すぎる?


こんにちは。代表の田尻です。

ウェブに「この国では死ねない」外国人という記事がありました。2013年の税制改正で外国籍の人でも死亡時に国内に住所があると海外に保有している資産も課税対象となってしまうようになっていたんですね。そもそもこの税制改正の目的は税金対策のために日本国籍を捨ててしまう日本人対策だったようですが、日本で仕事をする外国人に対しても不安を抱かせてしまう結果になってしまっていたようです。庶民の私ですら税金面では日本国籍など捨てたいと思ってしまうくらいですから資産家の方にとっては尚更なんでしょうね。

相続税は少し前までは庶民にはあまり関係のない税金でしたが、2015年の税制改正で大きく変わりました。相続税には基礎控除額というものがあって、以前は5,000万円+(法定相続人×1,000万円)まで控除されたので、例えば妻と子供2人がいる夫が死亡した場合、8,000万円までは課税されませんでした。資産を不動産というかたちで保有している場合は評価額がかなり圧縮できるので一般的なご家庭であれば少し頭を使えば基礎控除額の範囲内に収めることができました。

ところが2015年の税制改正で基礎控除額が3,000万円+(法定相続人×600万円)と大幅に引き下げられてしまったので、上記の例でいうと4,800万円以上資産を持っていると課税対象になってしまうようになったのです。この差は大きいですよね。

税金を引き上げるのは仕方がないという思いはあるものの、一方で納めた税金を無駄遣いをされている感覚も持っているのでいつもモヤモヤしてしまいします・・・
(T.T)
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国民年金や国民健康保険料の滞納


こんにちは。代表の田尻です。

会社員の方は年金や健康保険料は毎月の給料から天引きされていますので支払いが遅れるということはないと思いますが、自営業者は郵送されてくる納付書で支払っている方も多く、支払うのを忘れて滞納されている方も中にはいらっしゃいます。このような場合は住宅ローンにどのような影響があるのでしょうか?

年金や健康保険料の滞納は個人信用情報には登録されませんので、金融機関側で調べることはできません。ですので、感覚的にはあまり影響がない場合が多いように思いますが、金融機関によっては直近1年間の年金や健康保険料の納付状況が確認できる書類を求めてくることがあります。

また、国民健康保険料は横浜市では通常2年毎に更新されますが、滞納していると有効期間が短くなってしまうことがあります。健康保険料の写しは金融機関に提出しますので、そこで指摘を受ける可能性はあるでしょう。

住民税も同様で個人信用情報には登録されませんが、こちらはほぼ納税証明書の提出を求められます。住民税の滞納は不動産に差し押さえが入ってしまう可能性があるからでしょうね。年金や健康保険料よりも厳しくチェックされますのでご注意ください。

自営業者は端から会社員よりも審査が厳しくみられますので、できる限りマイナス要素は潰しておくのがベストです。これから住宅ローンの審査を検討されている方は納付すべきものは期限内に納付するようにして下さいね。
(T.T)
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