こんにちは。代表の田尻です。

昨晩はアーキプロジェクトが加盟する全日本不動産協会第一ブロックの情報交換会に行ってきました。東急田園都市線江田駅前のかごの屋というしゃぶしゃぶ屋さんでの開催でした。

ブロック毎の集まりは２～３ヶ月に一回くらいは開催されていて、スケジュールの許す限りできるだけ参加するようにしています。根っからの不動産屋はあまり好きではないのですが（不動産屋の私がいうのもおかしな話ですが・・・）、幸いにして第一ブロックには見習いたい先輩方がたくさんおられるので、できるだけ時間を共有させて頂いて勉強させて頂くようにしています。

昨日も情報交換会という目的でしたので、会の始めの方は各社自己紹介と物件情報などの共有をしました。収益物件、賃貸、リフォームなどなどひとえに不動産会社といってもメインに取り扱っているものはそれぞれです。内科や外科、眼科などお医者さんでも専門分野が異なるのと同じで不動産会社にも専門分野があります。お客様へのスタンスが同じ不動産会社であれば、苦手分野は補完しあいながらお互い成長していければ良いかなと思います。

しゃぶしゃぶもしっかりと堪能させて頂いて、楽しい時間を過ごさせて頂きました。
（T.T)
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こんにちは。代表の田尻です。

建築基準法という法律によって建物を建てるときには４ｍ以上の道路に敷地の２ｍ以上が接していなければいけないというルールが定められています。とはいっても昔からある道路は現状４ｍの幅員がない道路もたくさんあります。そのような場合はどうするかというとセットバックといって自分の敷地の一部を道路として提供することによって４ｍの道路幅員を確保し、建築基準法の要件を満たすことになります。

セットバックが必要な場合、基本的には道路の中心からそれぞれ２ｍずつ後退したところが敷地と道路との境界ということになります。セットバックして道路として提供した部分は自分の所有物であっても道路以外の用途には使用できず、物を置いたり塀を作ったりすることはできません。建蔽率や容積率を計算する面積にも当然含めることはできません。

私はお客様の土地探しのために日々土地情報をみていますが、セットバック面積がかなり取られてしまう土地もよく見かけます。土地面積が100㎡あると思って細かくみてみるとセットバックで20㎡取られてしまう土地もあります。こうなると建てられる建物の大きさがかなり変わってきてしまいますよね。

資料上ではセットバック（ＳＢ）や道路後退部分というような表記がある場合は敷地の一部を道路提供しなければならない土地ですので、土地探しの際は気をつけてみてみてください。
（T.T)
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こんにちは。代表の田尻です。
違法建築物と既存不適格建築物というものがあります。

違法建築物というのは、例えば増築をして法定の建蔽率や容積率をオーバーしてしまった法令に適合していない建築物のことです。それに対して既存不適格建築物というのは、新築当時は法令を遵守して建築したものの、その後の環境の変化によって意図せず法令に適合しなくなってしまった建築物のことです。例えば、敷地の一部が道路で収容されてしまったために敷地面積が狭くなり、建蔽率・容積率オーバーになってしまった場合は既存不適格建築物となります。昭和56年6月の建築基準法改正前に建築されたいわゆる旧耐震建築物も当時適法に建築されているものであれば既存不適格建築物です。

どちらも現時点の法律には不適合な建築物であることに変わりはありませんが、既存不適格建築物は不可抗力で法令違反になってしまったのに対して、違法建築物は意図的に法律を犯してしまっているので、金融機関の見方は大きく異なります。

既存不適格建築物の場合は法令遵守の建築物と変わらない見方をしてくれますが、違法建築物に対してはそもそも融資をしてくれない金融機関もあります。コンプライアンスの面からも違法なものに融資するのはＮＧなんでしょうね。

違法建築物に対しても融資をしてくれる金融機関はありますが、融資を出してくれる金融機関が制限されるということは購入検討者も制限されることにつながる場合があります。つまり将来売却を考えたときに売りづらい可能性があるということです。

ひとまず既存建物で暮らしてから近い将来建替えるなどのプランを持って検討するのであれば良いと思いますが、それ以外の場合は上記のようなリスクも踏まえて検討するようにしてくださいね。
（T.T)
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こんにちは。代表の田尻です。

弊社が加盟している全日本不動産協会の月刊誌に「宅建業者数が3年連続で増加」という記事がありました。2017年3月末現在の全国の宅建業者数は12万3,416業者（対前年比167業者増加）にものぼるそうです。都道府県別でみたトップは東京都で23,703業者がひしめき合っています。かなりの数ですね。

神奈川県内の宅建業者数は8,113業者で東京都、大阪府についで全国3番目に多い業者数です。確かに私の周りでも会社に属していた人が独立して不動産会社を立ち上げたという話はよく耳に入ってきますので、この数にも納得感があります。

一方で監督処分については3年ぶりに増加して251件（対前年比24件／10.6％増）となったようです。このうち168件が免許取消処分、55件が業務停止処分、28件が指示処分となっています。競争が激しくなるとおかしなことをする業者も多くなるということなのでしょうか？

アーキプロジェクトでは幸いにして開業してからトラブルになった案件はひとつもありませんが、今後も気を引き締めて、正しく営業活動を継続していければと思います。

ちなみに全国で一番宅建業者が少ないのは鳥取県で288業者となっています。不動産業界トリビアでした。
（T.T)
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こんにちは。代表の田尻です。

住宅ローンの返済方法には元利均等返済と元金均等返済という２つの方法があります。元利均等返済は元金と利息の合計が毎月均等になるように返済していく方法で元利金等返済とは元金が毎月均等になるように返済していく方法です。

元利金等返済は毎月の返済額が一定で元金均等返済と比べると当初の月々返済額が低く抑えられる点がメリットですが、総支払額は元金均等返済よりも多くなります。逆に元金均等返済は当初の月々返済額が元利金等返済よりも高く、負担が大きくなりますが、総支払額は元利金等返済よりも低く抑えられます。

仮に3,000万円を金利１％で35年借入した場合の総返済額は下記のような金額になります。
元利均等返済⇒35,567,804 円／月々返済額84,685 円（金利変動がなければ一定）
元金均等返済⇒35,262,332 円／当初返済額96,428 円（当初から徐々に少なくなっていく）

約30万円ほどの差が出ているのが分かります。どちらもメリットデメリットがありますが、今は元利金等返済が主流となっています。毎月の返済額が一定になるので、返済計画が立てやすいというのもあるでしょうが、今では繰り上げ返済手数料が無料という金融機関が増えてきているため、繰上げ返済を併用すれば総支払額も大差ないレベルになります。当初の返済額は上記の通り約12,000円くらい差がありますので、この差額をどんどん繰り上げ返済に廻していけばいいのです。

それぞれのメリットデメリットを踏まえて、ご自身に合った返済方法を検討してみてください。
（T.T)
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