月別アーカイブ: 2017年9月

金融機関は違っても保証会社は同じ?


こんにちは。代表の田尻です。

住宅ローンの審査は金融機関によって基準が異なります。ですので、A銀行で融資の承認が出なかったとしてもB銀行に持ち込めば承認となる可能性はあります。各金融機関の審査基準がすべてオープンにされているわけではありませんが、お仕事で色々な金融機関とお取引をさせて頂いていると、それぞれの金融機関の審査傾向は何となく分かってくるものです。

住宅ローンは窓口となっているのは横浜銀行やみずほ銀行などの金融機関ですが、住宅ローンの審査の際はバックに保証会社がついているので、最終的には保証会社の判断で融資の可否や融資額が決まります。横浜銀行ですと横浜信用保証、みずほ銀行ですとみずほ信用保証といったところです。

湘南信用金庫や川崎信用金庫などの信金で住宅ローンの審査をする場合は、全国保証やしんきん保証などバックの保証会社が同じ場合があります。このような場合は窓口となっている金融機関を変えたとしても、最終的に行き着くところが同じになってしまうのでA信金で否決されたからB信金に持ち込んでも結果は同じになってしまいます。

個人信用情報など何も気にする心配のない方であれば問題ないですが、すねに傷を持つ方の場合は慎重に申込み方法を検討した方が良い場合があるのでご注意下さいね。
(T.T)
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賃貸と購入どっちがお得?


こんにちは。代表の田尻です。

よく住宅雑誌などで賃貸と購入のどっちが得か?という特集を組んでいるのを見かけます。一定の期間を区切って、賃貸と購入それぞれの総支払い額を比較しているものです。どっちがお得というのは一概に言いづらいもので、賃貸も購入もどちらもメリットデメリットがあると思います。それに文章の書き手によってどっちがいい様にも書くことができてしまいます。

個人的には購入派ですので、購入よりにバイアスがかかってしまうことを前提にお読み頂ければと思いますが、今の住宅ローン金利で計算する限り金銭面だけで見ると購入した方が得だと思います。もちろん住宅ローン金利は借り手の属性によって左右されるものですので、高い金利でしか借入ができない方の場合は話は別ですが、ある程度の優遇が受けられる方であれば計算上は購入した方が得な計算になります。

ざっくり計算してみます。仮に賃貸で毎月13万円を支払ったとして、2年毎に更新料1か月分を支払ったとします。35年間で支払う金額は約5680万円ほどです。
購入の方は物件価格4,500万円(土地2,500万円・建物2,000万円)、諸費用300万円を住宅ローン4,500万円、自己資金300万円で購入するという条件で計算してみます。金利変動を考慮しないためにフル固定金利、1.19%(みずほ銀行2017年9月金利)を使って計算すると月々の支払いが約13.1万円ほど、合わせて固定資産税が年間20万円、10年毎にメンテナンス費用として200万円、35年で600万円を計上します。厳しめの条件設定にしていますが、この場合の支払い総額が約7,100万円ほどになります。

比較すると7,100万円-5,680万円=約1,420万円で賃貸の方がお得!というようにも見えますが、ここで35年経過後の事を考えてみます。
購入の方は住宅ローンの支払いを終え、土地建物は名実共に自分の所有物になっています。建物は古くなっているため、価値をゼロとしてみても、土地分2,500万円の価値は残っています。35年経過時点で土地を売れば売却費用を差し引いても2,400万円は手元に入ります。一方、賃貸の方は手元に残っているものはありません。ということは、2,400万円-1,420万円=980万円で購入した方がお得、という計算になります。

もちろん上記は不動産価格が変動していない前提ですし、細かいところをつっこむときりがないのですが、住宅ローン減税などの税制優遇も考慮前ですので、住宅ローン減税も含めて計算すると更に購入に分があることになります。

エクセルがあれば簡単にシミュレーションが作れますので、賃貸か購入かで迷われている方は試しに計算してみてはいかがですか?ご自身で作るのが難しければ、お手伝いしますのでお気軽にお声がけ下さい。
(T.T)
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土地購入+注文住宅の登記費用


こんにちは。代表の田尻です。
土地を購入して注文住宅を建築する際の登記費用についてです。

登記費用とは法務局に登記をするためにかかる登録免許税と手続きを依頼する司法書士に支払う報酬の合計額です。土地と建物、所有権の保存、移転、抵当権の設定、それぞれに税率が決まっていて、一部要件を満たしていれば軽減税率が適用されるものがあります。

この登記費用は建売住宅を購入する場合と土地購入+注文住宅の場合で異なります。建売住宅購入の場合は、土地と建物をセットで購入するので、登記手続きは1回で終わります。司法書士さんに動いてもらうのも1回ですから1回分の報酬です。新築住宅は軽減税率が適用されるので、住宅ローンの借入金額全部が軽減税率の適用となり、抵当権設定登記の税額が抑えられます。

土地購入+注文住宅の場合は、まず土地を購入したときに司法書士に所有権移転登記と抵当権設定登記をしてもらいます。そして、建物が完成したときに建物の保存登記と建物への抵当権追加設定登記をしてもらいます。つまり司法書士に動いてもらうのが2回以上になりますので、その分の報酬が発生します。土地購入に住宅ローンを利用する場合、土地に抵当権設定しますが、まだ建物がない状態のため軽減税率の適用がありません。ですので、税額も少し上がります。
※利用する金融機関や住宅ローンの組み方によって、登記の入れ方は異なります。金融機関によっては、抵当権設定が1回で済む場合もあります。

家づくりにかかる総額から考えるとそんなに大きな金額ではないですが、建売購入と土地購入+注文住宅では上記の通り登記費用には差が生まれます。結果的には同じ居住用の土地建物を購入するわけですから、司法書士の報酬額は仕方がないとして、税額には差が生まれないような税率設定にすれば良いのに・・・と思ってしまいます。
(T.T)
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境界復元


こんにちは。代表の田尻です。

今日は朝からリノベーション工事が完了したばかりの横浜市内の中古戸建に行ってきました。今月の中旬に工事が完了したばかりなのですが、外構工事中に隣地との境にある境界プレートが飛んでしまった為、測量事務所さんに依頼して隣地所有者立ちあいのもと、復元作業をしました。

弊社で仲介した現場ですがリノベーションには直接かかわっていないので、本来であれば外構業者さんの方で境界復元の手配をすべきなのでしょうが、そのあたりは不動産会社の方が手馴れているところもありますので、外構業者さんに代わって私の方で手配してあげることになりました。餅は餅屋ですね。

現場で工事をする職人さんの中には境界の重要性を認識されていない方もいるので、工事中に境界が飛んでしまうことはよくある話ではあります。ですが、土地の所有者様にとっては境界はとても重要なものですので、自分の土地や隣地で何かしらの工事をするときには工事前と工事後をしっかりと確認した方がよいと思います。

長く住んでいる中で日常的に境界を気にしている方はいないでしょうが、境界を復元するにしても費用がかかってきますので、たまには気にかけておくと良いかもしれません。
(T.T)
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マンホールポンプ


こんにちは。代表の田尻です。
昨日は寒いくらいでしたが、本日はとても暑くなりましたね。

本日午前中は町田市の中古戸建のご契約をさせて頂きました。ご契約に至るまで調整事項が色々とある物件でしたが、ようやくここまで漕ぎ着けることができました。お引渡しまでまだハードルはありますが、しっかりとフォローさせて頂きたいと思います。

午後は新規のお客様で町田市周辺で土地探しをされているお客様のご案内でした。本日が初めてのご案内でしたので、とにかく色々な土地を見て廻りました。ご一緒に土地を見て廻る中で率直なご感想を頂けるとお客様が希望されているイメージが何となく分かってきます。言葉で表現しづらい感想もあるでしょうが、現地に着いたときのお客様の表情や話しぶりなどにも表れるものです。本日もとても有意義な時間を共有させて頂くことができました。良い土地を見つけて、良い家づくりをして頂けるように、引き続きがんばりたいと思います。

ところで本日ご案内中にお客様から教えて頂いたことがありました。そのお客様は下水道関係のお仕事をされている方で、とある土地を見にいった時に「このへんはマンホールポンプを使っているんですよ。」とおっしゃいました。「マンホールポンプ?」私は聞いたことがなかったのですが、下水道の本管よりも低いところに位置する区域では、マンホールポンプというものが設置されていて、ポンプアップして下水処理場に流れる仕組みになっているのだそうです。言われてみれば当然のことですが、これまで聞いたことがありませんでした。マンホールポンプが設置してある場所には写真のようなマンホールポンプ制御盤と親子蓋のマンホールがあるそうです。

お客様は何気なく世間話をされただけなのでしょうが、とても勉強になりました。今後、物件を見にいくときは周辺にマンホールポンプがないか探してしまいそうです。
(T.T)
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