こんにちは。代表の田尻です。

先日鴨居のららぽーと付近を通りかかったときにららぽーとに隣接して建っているマンション、パークシティLaLa横浜が目に入りました。ニュースにもなったのでご存知の方も多いと思いますが、建物を支える杭の施工不良やデータ改ざんによって建物が傾いてしまったマンションです。

実はこの傾きが発見される数年前ですが、このマンションの１住戸を所有していたお客様からご売却のご依頼を頂いて、お取引をさせて頂いたことがありました。そんなこともあり、施工不良のニュースが流れたときはびっくりしたものです。先日見たときには建物は覆われていて、いよいよ解体工事に入ったようでした。私がお取引をした建物は傾いていなかったのに全部の棟を取り壊すなんてもったいない気もしますが、やはりお住まいの方は不安ですよね。

このパークシティLaLa横浜の取引は今でも記憶に鮮明に残っています。この売主様はお住替えのご計画で先にご新居を購入頂いていました。ご新居の引渡しが数ヶ月先だったため、その間に売却活動をする流れで計画を立てていました。予定通り、ご希望の価格で買主様が見つかり無事ご契約、後はお引渡しを待つのみ・・・のつもりでした。ところが、お引渡しの１週間前になって突然、買主様が解約の申し出をしてきたのです。

売主様はすでにご新居へのお引越しの準備も進めてしまっています。ご売却ができないとご新居の決済もできません。売主様には何も落ち度は無いのに多額の損害をこうむってしまいます。このような場合は当然、買主様は無傷で契約を解除できるわけではありません。この段階での解約は違約解約となり、売買代金の10～20％という多額の違約金を支払うことになります。このときも紆余曲折はありましたが、しっかりと違約金を支払っていただき、契約を解除することになりました。

その後、住宅ローンを組み換えるなどしてご新居は何とか決済することができ、ご売却の方は新しい買主様も見つかって、無事にお住替えの計画が完了しました。

結果的には違約金分お得にお取引を完了することができて、売主様としては結果オーライとなりましたが、途中は精神的につらい思いをされたと思います。私としても二度と味わいたくない経験です。
（T.T)
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こんにちは。代表の田尻です。

昨日は横浜・山手で売却のご依頼を頂いているマンション案内の立会いが終わってから横浜市泉区で開催されていた建築家の川辺直哉建築設計事務所・川辺直哉さんの自邸のオープンハウスに行ってきました。川辺さんとは直接面識はなかったのですが、ちょうど知り合いの建築家・KASA ARCHITECTSの笠掛伸さんがオープンハウスを見学に行かれるとお聞きしたので便乗させて頂きました。

鉄筋コンクリート造の建物ですが、建物の内部も外部も程よく植栽が配置されていて、無機質な雰囲気にならないように計画されていました。また、縦の空間がうまく利用されていて、延床面積以上に広がりが感じられる建物でした。建築家さんの自邸だけあって、とても素敵な空間になっていました。

数字上は同じ面積でも視線の抜けを作ったり、天井高にメリハリをつけたりすることで体感面積は大きく変わってきます。限られた広さの土地、建物をどう生かしていくのか、建築家に相談してみると思ってもいなかった答えがみつかるかもしれませんよ。

ちなみに川辺直哉さんの自邸オープンハウスは今月18日にも追加開催される予定（まだ調整中のようですが）があるようですので、ご興味のある方はご見学されてはいかがですか。
（T.T)
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こんにちは。代表の田尻です。

不動産取引の際には引渡し後に雨漏りやシロアリの害など「隠れたる瑕疵」が発見された場合に一定期間売主が買主に対して瑕疵担保責任を負うことになります。（契約内容により異なるケースもありますが。）この瑕疵には、上記のように雨漏りやシロアリの害などのように目に見えて分かりやすいものもあれば、目に見えない心理的瑕疵というものもあります。

心理的瑕疵というのは、物件そのものに欠陥があるわけではないものの、購入の判断に影響を及ぼすような事件や事故のことです。不動産のチラシをみているとたまに「告知事項有り」と表記されていることがありますが、何かしらの心理的瑕疵がある物件にはこのように表記されます。

この告知事項には自殺や他殺もあれば、自然死でも発見に時間がかかってしまったという理由で「告知事項有り」になっている場合もあります。昔建っていた建物が火災で焼失したというのも告知事項に該当します。要はその事実を知っていたら購入を躊躇する可能性があるものは心理的瑕疵になりえるわけですので、売主は知っている事実はしっかりと告知して取引しなければ、損害賠償請求を受けることになってしまいます。

ところで告知しなければならないのは何年前までの事件、事故なのでしょうか？「十数年前の事故でも告知しないとだめかな？」と同業者から相談されることもありますが、特に決まりがあるわけではありません。裁判の判例を見ても案件毎に判決は異なっています。起こった事件や事故の程度、取引の背景、事件の風化具合などを加味して判決が下されているようです。

ただ、決まりがないということは不動産業者によっても告知する、しないの判断が分かれる可能性があるわけですから、そう考えると怖いですね。

弊社では知っていることはすべて告知するようにしています。同じ事件、事故でも人によって気にする人と気にしない人がいるわけですから「その事実を知っていたら購入を躊躇する可能性がある」ものはすべて告知するようにしています。後味の悪い取引はしたくないですからね。皆さんも不動産購入の際はお気をつけ下さいね。
（T.T)
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