カテゴリー別アーカイブ: 住宅ローン

金融機関は違っても保証会社は同じ?


こんにちは。代表の田尻です。

住宅ローンの審査は金融機関によって基準が異なります。ですので、A銀行で融資の承認が出なかったとしてもB銀行に持ち込めば承認となる可能性はあります。各金融機関の審査基準がすべてオープンにされているわけではありませんが、お仕事で色々な金融機関とお取引をさせて頂いていると、それぞれの金融機関の審査傾向は何となく分かってくるものです。

住宅ローンは窓口となっているのは横浜銀行やみずほ銀行などの金融機関ですが、住宅ローンの審査の際はバックに保証会社がついているので、最終的には保証会社の判断で融資の可否や融資額が決まります。横浜銀行ですと横浜信用保証、みずほ銀行ですとみずほ信用保証といったところです。

湘南信用金庫や川崎信用金庫などの信金で住宅ローンの審査をする場合は、全国保証やしんきん保証などバックの保証会社が同じ場合があります。このような場合は窓口となっている金融機関を変えたとしても、最終的に行き着くところが同じになってしまうのでA信金で否決されたからB信金に持ち込んでも結果は同じになってしまいます。

個人信用情報など何も気にする心配のない方であれば問題ないですが、すねに傷を持つ方の場合は慎重に申込み方法を検討した方が良い場合があるのでご注意下さいね。
(T.T)
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賃貸と購入どっちがお得?


こんにちは。代表の田尻です。

よく住宅雑誌などで賃貸と購入のどっちが得か?という特集を組んでいるのを見かけます。一定の期間を区切って、賃貸と購入それぞれの総支払い額を比較しているものです。どっちがお得というのは一概に言いづらいもので、賃貸も購入もどちらもメリットデメリットがあると思います。それに文章の書き手によってどっちがいい様にも書くことができてしまいます。

個人的には購入派ですので、購入よりにバイアスがかかってしまうことを前提にお読み頂ければと思いますが、今の住宅ローン金利で計算する限り金銭面だけで見ると購入した方が得だと思います。もちろん住宅ローン金利は借り手の属性によって左右されるものですので、高い金利でしか借入ができない方の場合は話は別ですが、ある程度の優遇が受けられる方であれば計算上は購入した方が得な計算になります。

ざっくり計算してみます。仮に賃貸で毎月13万円を支払ったとして、2年毎に更新料1か月分を支払ったとします。35年間で支払う金額は約5680万円ほどです。
購入の方は物件価格4,500万円(土地2,500万円・建物2,000万円)、諸費用300万円を住宅ローン4,500万円、自己資金300万円で購入するという条件で計算してみます。金利変動を考慮しないためにフル固定金利、1.19%(みずほ銀行2017年9月金利)を使って計算すると月々の支払いが約13.1万円ほど、合わせて固定資産税が年間20万円、10年毎にメンテナンス費用として200万円、35年で600万円を計上します。厳しめの条件設定にしていますが、この場合の支払い総額が約7,100万円ほどになります。

比較すると7,100万円-5,680万円=約1,420万円で賃貸の方がお得!というようにも見えますが、ここで35年経過後の事を考えてみます。
購入の方は住宅ローンの支払いを終え、土地建物は名実共に自分の所有物になっています。建物は古くなっているため、価値をゼロとしてみても、土地分2,500万円の価値は残っています。35年経過時点で土地を売れば売却費用を差し引いても2,400万円は手元に入ります。一方、賃貸の方は手元に残っているものはありません。ということは、2,400万円-1,420万円=980万円で購入した方がお得、という計算になります。

もちろん上記は不動産価格が変動していない前提ですし、細かいところをつっこむときりがないのですが、住宅ローン減税などの税制優遇も考慮前ですので、住宅ローン減税も含めて計算すると更に購入に分があることになります。

エクセルがあれば簡単にシミュレーションが作れますので、賃貸か購入かで迷われている方は試しに計算してみてはいかがですか?ご自身で作るのが難しければ、お手伝いしますのでお気軽にお声がけ下さい。
(T.T)
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変動金利と固定金利はどちらが得か?


こんにちは。代表の田尻です。
変動金利と固定金利のどちらが得なのか?こればかりは誰にも分かりません。

変動金利で借りて結果的にそれほど金利上昇しなければ、圧倒的に変動金利の方がお得です。ですが、金利が上昇してしまった場合は固定金利の方が良かったということになる場合もあるでしょう。金利が徐々に上昇していく過程では気持ち的にも不安が募るかもしれません。固定金利と変動金利の金利差はある意味安心料とも言えるのかもしれません。

最終的な答えは誰にも分からない中で住宅ローンの借り手ができることはシミュレーションしかありません。変動金利の場合は金利が上昇すると返済金額がどのくらいになるのかを具体的に計算してみることで、実際にそうなったときに返済に耐えられるかどうかを検討できると思います。

アーキプロジェクトでは実際にお客様の返済シミュレーションをすることがよくあります。仮に3,000万円の住宅ローンを35年間借りるとします。みずほ銀行の9月の全期間固定金利は1.19%ですので、35年間で総返済額は約3,670万円になります。

一方、変動金利で当初の適用金利が0.625%、その後5年毎に0.3%ずつ上昇したとします。この場合、最終的には2.475%まで上昇することになります。金利優遇▲1.85%前提なので2.475%+1.85%で基準金利が4.325%になっている時代ということです。この場合の35年間の総返済額は約3,675万円です。

上記シミュレーションの差額は約3,675万円-約3,670万円=約5万円となります。このシミュレーションでは繰り上げ返済は考慮していないので、繰上げ返済を併用した場合は総返済額は逆転すると思います。ということは、この程度の金利上昇を想定するのであれば、変動金利を選択した方が良いということになります。

どこまでのリスクを想定するかは人それぞれですので、金利上昇のペースがもっと速いと思うのであれば、もっと厳しいシミュレーションをすれば良いと思います。答えはでませんが、こうやってシミュレーションをして具体的な数字をみることで漠然とした不安は解消できるのではないでしょうか。

変動金利と固定金利で悩まれている方はお気軽にご相談ください。
(T.T)
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土地探しの始めるときの注意点


こんにちは。代表の田尻です。

今日は青葉区の工務店、木匠工務店さんで土地探しのお客様とお打合せがありました。私は初めて土地探しを検討されているお客様とお会いした際は、土地を探す立地条件などはもちろんですが、全体の資金計画や住宅ローンのお話、不動産購入の一連の流れをお話するようにしています。

全体の資金計画を押さえていないと後になって思ったよりも総額が高くなって困る、という話になりかねないですし、住宅ローンのこともしっかりと考えておかないと住宅ローンの組み方によって、かかる諸費用、返済総額は増減します。

また、資金計画を立てるためには当然土地、建物の予算も決める必要が出てきます。土地は予算が組みやすいですが、建物の予算は依頼先によって異なります。どんな建物を建てたいのかをしっかりと考えておかないと土地を購入してからでは手遅れになってしまいます。土地は土地で考えている予算でどんな土地が買えるのか?を見ていく必要がありますが、並行して建物も自分たちが希望している建物がどのくらいの予算で建てられるのか、ある程度押さえておく必要があります。

不動産購入と資金計画、住宅ローンはすべてリンクしているので、一緒に考えていかなければならないのです。このお話はブログでも何度か書いているような気がしますが、建物の事を考えないで土地を買ってしまう人がたまにいるので、くどいようですがくれぐれもご注意ください。

それにしても今日は慌しい一日でした。午前中の打合せの後は町田市の中古戸建で既存住宅瑕疵保険の再検査の立会いでした。床のレベルを再検査されたのですが、特に指摘事項にはならなかったようで一安心です。その後も現場の確認から打合せと動きっぱなしでした。

夜、お客様宅から事務所に戻るときにこどもの国あたりで花火が上がっているのをみて、ようやく一息付くことができました。そういえば今年の夏は花火を見ていなかったので、ほんの少しですが日本の夏を感じることができてよかったです。
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土地購入から注文住宅を建てる場合の住宅ローン


こんにちは。代表の田尻です。

土地購入をして注文住宅を建てる場合、当たり前ですが、まずは土地を購入します。それから着工、上棟、竣工と進んでいくわけですが、当然ですが、その都度土地の売主様や工務店に対する支払いが発生します。

この支払いに住宅ローンを利用しようとする場合は注意が必要となります。というのも、多くの金融機関は着工時や上棟時に融資を分割して実行したがらないからです。金融機関は住宅ローンを融資する際に土地や建物に対して抵当権をつけます。土地購入時は土地の所有権移転と同時に抵当権を設定するので、土地が担保に取れます。建物が完成すれば、その建物も担保に取るので土地で1回、建物で1回の融資であれば金融機関もあまり嫌がりません。

ところが工務店さんで注文住宅を建てる場合には建物が完成していない着工時や上棟時といった段階から融資が必要となる場合が多々あります。担保に取れるものがない状態で融資をするわけですから金融機関も良い顔はしないわけです。当然といえば当然な気がします。

でも、このような支払いの流れにあわせた融資実行をしてくれる金融機関がいくつかはあるんです。また、建物が完成するまでは別立てのローン(つなぎ融資)で対応してくれる金融機関もあります。ご注意頂きたいのは、金融機関によって条件が違うので、建築を依頼される工務店さんへの支払いの流れに合わせられるかどうか、しっかりと確認した上で進めた方が良いかと思います。また、つなぎ融資は金利がとても高い場合がありますので、こちらも金融機関を選択する際に注意して確認してみてください。
(T.T)
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