カテゴリー別アーカイブ: 住宅ローン

違法建築物と既存不適格建築物


こんにちは。代表の田尻です。
違法建築物と既存不適格建築物というものがあります。

違法建築物というのは、例えば増築をして法定の建蔽率や容積率をオーバーしてしまった法令に適合していない建築物のことです。それに対して既存不適格建築物というのは、新築当時は法令を遵守して建築したものの、その後の環境の変化によって意図せず法令に適合しなくなってしまった建築物のことです。例えば、敷地の一部が道路で収容されてしまったために敷地面積が狭くなり、建蔽率・容積率オーバーになってしまった場合は既存不適格建築物となります。昭和56年6月の建築基準法改正前に建築されたいわゆる旧耐震建築物も当時適法に建築されているものであれば既存不適格建築物です。

どちらも現時点の法律には不適合な建築物であることに変わりはありませんが、既存不適格建築物は不可抗力で法令違反になってしまったのに対して、違法建築物は意図的に法律を犯してしまっているので、金融機関の見方は大きく異なります。

既存不適格建築物の場合は法令遵守の建築物と変わらない見方をしてくれますが、違法建築物に対してはそもそも融資をしてくれない金融機関もあります。コンプライアンスの面からも違法なものに融資するのはNGなんでしょうね。

違法建築物に対しても融資をしてくれる金融機関はありますが、融資を出してくれる金融機関が制限されるということは購入検討者も制限されることにつながる場合があります。つまり将来売却を考えたときに売りづらい可能性があるということです。

ひとまず既存建物で暮らしてから近い将来建替えるなどのプランを持って検討するのであれば良いと思いますが、それ以外の場合は上記のようなリスクも踏まえて検討するようにしてくださいね。
(T.T)
~アーキプロジェクトでは土地探し・住宅ローン・資金計画の無料相談受付中!~
http://www.archproject.co.jp/

元利均等返済と元金均等返済


こんにちは。代表の田尻です。

住宅ローンの返済方法には元利均等返済と元金均等返済という2つの方法があります。元利均等返済は元金と利息の合計が毎月均等になるように返済していく方法で元利金等返済とは元金が毎月均等になるように返済していく方法です。

元利金等返済は毎月の返済額が一定で元金均等返済と比べると当初の月々返済額が低く抑えられる点がメリットですが、総支払額は元金均等返済よりも多くなります。逆に元金均等返済は当初の月々返済額が元利金等返済よりも高く、負担が大きくなりますが、総支払額は元利金等返済よりも低く抑えられます。

仮に3,000万円を金利1%で35年借入した場合の総返済額は下記のような金額になります。
元利均等返済⇒35,567,804 円/月々返済額84,685 円(金利変動がなければ一定)
元金均等返済⇒35,262,332 円/当初返済額96,428 円(当初から徐々に少なくなっていく)

約30万円ほどの差が出ているのが分かります。どちらもメリットデメリットがありますが、今は元利金等返済が主流となっています。毎月の返済額が一定になるので、返済計画が立てやすいというのもあるでしょうが、今では繰り上げ返済手数料が無料という金融機関が増えてきているため、繰上げ返済を併用すれば総支払額も大差ないレベルになります。当初の返済額は上記の通り約12,000円くらい差がありますので、この差額をどんどん繰り上げ返済に廻していけばいいのです。

それぞれのメリットデメリットを踏まえて、ご自身に合った返済方法を検討してみてください。
(T.T)
~アーキプロジェクトでは土地探し・住宅ローン・資金計画の無料相談受付中!~
http://www.archproject.co.jp/

自営業者の住宅ローン


こんにちは。代表の田尻です。

自営業者の住宅ローンについてです。ブログでも何度か取り上げたことがありますが、自営業者の住宅ローン審査はシビアなことが多いです。そもそも自営業者は金融機関から収入が不安定と見られてしまうのが原因ですが、もうひとつ、自営業者自らが税金対策のために所得金額を落として申告してしまっていることも審査が厳しくなってしまう大きな原因です。

住宅ローンを借りることを考えていないときは、できるだけ税金を抑えるために経費となるものはすべて計上して所得金額を圧縮しようとします。ところが住宅ローンを借りるときにはこの所得金額を元に借入可能額を計算しますので、所得金額が低いと希望の借入金額が借りられないといった事態になってしまうのです。

金融機関によっては所得金額に減価償却費や地代家賃、青色申告特別控除などの数字を足して、実態に近い数字で見てくれるところもありますが、それでもかなり所得の数字を圧縮してしまっている場合はなかなか希望額に届かないことはよくあります。

どうにもならない場合は翌年の確定申告で所得金額を借入希望額に届くような数字に調整して申告してもらうこともあります。そろそろ住宅購入を・・・とお考えの自営業者さんがいらっしゃいましたら、まずは希望の住宅ローンが組めそうかどうか、早めに確認しておくと良いと思いますよ。
(T.T)
~アーキプロジェクトでは土地探し・住宅ローン・資金計画の無料相談受付中!~
http://www.archproject.co.jp/

国民年金や国民健康保険料の滞納


こんにちは。代表の田尻です。

会社員の方は年金や健康保険料は毎月の給料から天引きされていますので支払いが遅れるということはないと思いますが、自営業者は郵送されてくる納付書で支払っている方も多く、支払うのを忘れて滞納されている方も中にはいらっしゃいます。このような場合は住宅ローンにどのような影響があるのでしょうか?

年金や健康保険料の滞納は個人信用情報には登録されませんので、金融機関側で調べることはできません。ですので、感覚的にはあまり影響がない場合が多いように思いますが、金融機関によっては直近1年間の年金や健康保険料の納付状況が確認できる書類を求めてくることがあります。

また、国民健康保険料は横浜市では通常2年毎に更新されますが、滞納していると有効期間が短くなってしまうことがあります。健康保険料の写しは金融機関に提出しますので、そこで指摘を受ける可能性はあるでしょう。

住民税も同様で個人信用情報には登録されませんが、こちらはほぼ納税証明書の提出を求められます。住民税の滞納は不動産に差し押さえが入ってしまう可能性があるからでしょうね。年金や健康保険料よりも厳しくチェックされますのでご注意ください。

自営業者は端から会社員よりも審査が厳しくみられますので、できる限りマイナス要素は潰しておくのがベストです。これから住宅ローンの審査を検討されている方は納付すべきものは期限内に納付するようにして下さいね。
(T.T)
~アーキプロジェクトでは土地探し・住宅ローン・資金計画の無料相談受付中!~
http://www.archproject.co.jp/

審査する金融機関によって結果が違う?


こんにちは。代表の田尻です。

住宅ローン商品のひとつにフラット35という長期固定金利の商品があります。昔は住宅金融公庫というお国が所管する金融機関がありましたが、2007年に公庫は廃止され独立行政法人住宅金融支援機構に業務が引き継がれました。この住宅金融支援機構が後ろ盾となって各金融機関から提供されているのがフラット35となります。

主な商品概要は住宅金融支援機構が全国共通で定めていますが、融資金利や融資手数料などは窓口となっている金融機関によって異なります。融資審査の過程も窓口となっている金融機関によって異なっていて、審査が厳しいところもあれば緩いところもあります。

審査が緩いところは事前審査で承認となっていても、本審査で覆る可能性が高いことがあります。審査結果が信用されていない金融機関だと事前審査の承認だけでは購入手続きに進めない場合もありますので注意が必要です。逆に審査が厳しいところでは入口で弾かれてしまう場合があるので、それはそれで考えものです。

フラット35で審査をする場合はどの金融機関を窓口とするのかもよく検討するようにして下さいね。
(T.T)
~アーキプロジェクトでは土地探し・住宅ローン・資金計画の無料相談受付中!~
http://www.archproject.co.jp/