カテゴリー別アーカイブ: 不動産

全日本不動産協会第一ブロック情報交換会


こんにちは。代表の田尻です。

昨晩はアーキプロジェクトが加盟する全日本不動産協会第一ブロックの情報交換会に行ってきました。東急田園都市線江田駅前のかごの屋というしゃぶしゃぶ屋さんでの開催でした。

ブロック毎の集まりは2~3ヶ月に一回くらいは開催されていて、スケジュールの許す限りできるだけ参加するようにしています。根っからの不動産屋はあまり好きではないのですが(不動産屋の私がいうのもおかしな話ですが・・・)、幸いにして第一ブロックには見習いたい先輩方がたくさんおられるので、できるだけ時間を共有させて頂いて勉強させて頂くようにしています。

昨日も情報交換会という目的でしたので、会の始めの方は各社自己紹介と物件情報などの共有をしました。収益物件、賃貸、リフォームなどなどひとえに不動産会社といってもメインに取り扱っているものはそれぞれです。内科や外科、眼科などお医者さんでも専門分野が異なるのと同じで不動産会社にも専門分野があります。お客様へのスタンスが同じ不動産会社であれば、苦手分野は補完しあいながらお互い成長していければ良いかなと思います。

しゃぶしゃぶもしっかりと堪能させて頂いて、楽しい時間を過ごさせて頂きました。
(T.T)
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違法建築物と既存不適格建築物


こんにちは。代表の田尻です。
違法建築物と既存不適格建築物というものがあります。

違法建築物というのは、例えば増築をして法定の建蔽率や容積率をオーバーしてしまった法令に適合していない建築物のことです。それに対して既存不適格建築物というのは、新築当時は法令を遵守して建築したものの、その後の環境の変化によって意図せず法令に適合しなくなってしまった建築物のことです。例えば、敷地の一部が道路で収容されてしまったために敷地面積が狭くなり、建蔽率・容積率オーバーになってしまった場合は既存不適格建築物となります。昭和56年6月の建築基準法改正前に建築されたいわゆる旧耐震建築物も当時適法に建築されているものであれば既存不適格建築物です。

どちらも現時点の法律には不適合な建築物であることに変わりはありませんが、既存不適格建築物は不可抗力で法令違反になってしまったのに対して、違法建築物は意図的に法律を犯してしまっているので、金融機関の見方は大きく異なります。

既存不適格建築物の場合は法令遵守の建築物と変わらない見方をしてくれますが、違法建築物に対してはそもそも融資をしてくれない金融機関もあります。コンプライアンスの面からも違法なものに融資するのはNGなんでしょうね。

違法建築物に対しても融資をしてくれる金融機関はありますが、融資を出してくれる金融機関が制限されるということは購入検討者も制限されることにつながる場合があります。つまり将来売却を考えたときに売りづらい可能性があるということです。

ひとまず既存建物で暮らしてから近い将来建替えるなどのプランを持って検討するのであれば良いと思いますが、それ以外の場合は上記のようなリスクも踏まえて検討するようにしてくださいね。
(T.T)
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宅建業者数は3年連続で増加


こんにちは。代表の田尻です。

弊社が加盟している全日本不動産協会の月刊誌に「宅建業者数が3年連続で増加」という記事がありました。2017年3月末現在の全国の宅建業者数は12万3,416業者(対前年比167業者増加)にものぼるそうです。都道府県別でみたトップは東京都で23,703業者がひしめき合っています。かなりの数ですね。

神奈川県内の宅建業者数は8,113業者で東京都、大阪府についで全国3番目に多い業者数です。確かに私の周りでも会社に属していた人が独立して不動産会社を立ち上げたという話はよく耳に入ってきますので、この数にも納得感があります。

一方で監督処分については3年ぶりに増加して251件(対前年比24件/10.6%増)となったようです。このうち168件が免許取消処分、55件が業務停止処分、28件が指示処分となっています。競争が激しくなるとおかしなことをする業者も多くなるということなのでしょうか?

アーキプロジェクトでは幸いにして開業してからトラブルになった案件はひとつもありませんが、今後も気を引き締めて、正しく営業活動を継続していければと思います。

ちなみに全国で一番宅建業者が少ないのは鳥取県で288業者となっています。不動産業界トリビアでした。
(T.T)
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すみきり(隅切り)と角地緩和


こんにちは。代表の田尻です。

一般的に2つの道路に面する角に位置する敷地では、一辺を2mとする二等辺三角形の空地を設けなければいけないことになっています。この空地のことを「すみきり(隅切り)」といいます。

先日ご契約させて頂いた土地も角地でしたので、この「すみきり(隅切り)」が設けられていました。真四角の方が使い勝手が良いと思われるかもしれませんが、各自治体で決められていることなので仕方がありません。とはいえ、角地ならではのメリットもたくさんあります。

角地ですから一面しか道路に面していない土地と比べると開放感や日当たり面では有利になります。また、建物を建築する際の制限に建蔽率というものがあって、土地に対する建築面積の割合が決められているのですが、角地の場合はこの建蔽率が+10%になる角地緩和という特例が受けられる場合があります。

すみきりに関しては土地の広さや形状によって使い勝手の良し悪しは決まると思いますが、一般的には一方向のみが道路に面しているより角地の方がメリットは大きいと思います。ちなみにすみきりや角地緩和に関しては、各自治体の建築基準条例などで規定されており、自治体毎にルールが異なります。

土地探しをされている方は購入前にその土地にどのようなルールが適用されるのかをしっかりと確認するようにしてくださいね。
(T.T)
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物件状況報告書


こんにちは。代表の田尻です。

中古物件を取引するときには売主から買主に対して物件状況報告書という書類を交付します。この物件状況報告書は取引の対象となる不動産の状況を買主にしっかりと確認してもらった上で取引を進めることで後々のトラブルを回避するために取り交わす書面です。

中古物件は売主が居住している状態で見学をすることも多いですし、そうでなくても数回の物件見学では発見できないことは色々とあります。例えば雨の日に雨漏りしたり、すでに修復していたとしても過去にシロアリの被害にあっていたり、火事を起こしたことがあったり、表面上からでは分からないことがたくさんあります。

契約前にしっかりと買主に対して説明をしていれば何も問題ないことでも契約した後になって判明すると気持ちの上で納得できずに大きなトラブルになってしまったりもしますので、そのようなことの無いように物件状況報告書で売主の知っている限りの情報を事細かに買主に説明するのです。

私はこの物件状況報告書はとても重要な書類だと思っています。ほんとに些細なことでも先に説明しているのと後になって知るのとでは結末が大きく変わってきてしまいます。住んでいる中で何ともないと思っていることでも、そこで新たな生活を始める方にとっては重要なことだったりします。

お住まいの売却をお考えの方は後々のトラブルを防ぐためにどんな些細なことでも買主に報告するようにして下さい。ちょっと神経質すぎるくらいでちょうど良いと思いますよ。
(T.T)
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