カテゴリー別アーカイブ: 税金

土地購入時の不動産取得税

こんにちは。代表の田尻です。
今回は土地購入時の不動産取得税についてです。

不動産を購入する際には不動産取得税という税金がかかるのですが、一定の要件を満たしているとこの不動産取得税が非課税になったり軽減される措置が適用されます。

新築住宅の場合、建物については評価額が1,200万円までは非課税となり、土地は45,000円もしくは土地1平米あたりの評価額×1/2×住宅床面積の2倍(200平米まで)×3%のいずれか多い方の金額が税額から控除されます。

実際に計算してみると分かりますが、東京・神奈川エリアで一般的な居住用の住宅を購入する場合は、税額が全額控除されるケースが多いですので、不動産取得税はあまり気にしなくても良い税金になっています。(もちろん建物が大きくて評価額が1,200万円を上回るものだったり、土地が広く全額控除しきれない場合などは課税されますのでお気をつけ下さい。)

ただし、土地を購入して注文住宅を建築する場合は、土地に対しては一旦課税されることになります。注文住宅でマイホームを取得する場合、まずは土地を購入して、それから建物を新築します。不動産取得税の軽減措置は住宅用の土地に対して適用されるものですので、土地を購入した段階では県税事務所(神奈川県の場合)はその土地に何が建つのかは分かりません。ですので、一旦土地を購入してから数ヶ月経ったころに不動産取得税の納付のお知らせが届くことになります。

お知らせが届いた場合はどうすれば良いかというと、建物の建築確認申請が下りている状況であれば納付を猶予してもらう申請をすることで(要件を満たしている場合は)不動産取得税を支払わなくてもよくなります。建物の打合せが進んでいない場合は一旦納付する必要が出てきますが、その場合でも完成後に還付手続きを取れば、一旦納付した不動産取得税が戻ってくることになります。

土地を購入して注文住宅を検討されている方は覚えておいてくださいね。
(T.T)
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不動産売却時の譲渡所得


こんにちは。代表の田尻です。
昨日は横浜市中区でご売却のご依頼を頂いていた中古マンションのご決済でした。

ご売却させて頂いた中古マンションは、新築時にコーポラティブ形式で建てられたとても素敵なマンションなのですが、将来的にご両親様との同居を考えてお住替えをしたいということで今回のご売却に至りました。売主様も当初とてもこだわって建てただけにご売却には後ろ髪を引かれる思いがあったようですが、大切に使って頂けそうな良い買主様が見つかったので、とても安心されたようでした。私としても気持ちの良いお取引をさせて頂き、ありがたい限りです。

ところで今回は所有している不動産を売却したときの譲渡所得の計算について書きたいと思います。所有している不動産を売却したときに利益が出た場合は申告が必要となります。逆に損が出ている場合は申告は不要です。(注:買替えの特例などを利用したいときは必要です。)

ただし、ここで気をつけなければならない点があります。例えば当初5,000万円でマンションを購入したとします。そして、10年後に5,000万円で売却したとします。5,000万円で買って、5,000万円で売っているわけですから利益は出ていないように思いますが、そうではありません。建物部分は減価償却をしなければならないのです。

仮に土地3,000万円、建物2,000万円だったとすると、
建物購入代金2,000万円×0.9×償却率0.015(RC造の場合)×経過年数10年=減価償却費270万円
となり、2,000万円-270万円=建物取得費1,730万円+土地代3,000万円=4,730万円がマンションの取得費となります。それが5,000万円で売却できたわけですから、270万円は利益が出ていることになるわけですね。(注:諸費用は考慮していません。)

税額を計算してみると所有期間が5年超ですから長期譲渡所得となって270万円×20.315%=約55万円ほどの税金がかかることになります。結構大きな金額になりますよね。

居住用であれば3,000万円特別控除なども利用できますので、ご所有不動産を売却される際には売却時の税金のこと考慮してご計画を進めて頂ければと思います。
(T.T)
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住宅取得資金の贈与の非課税制度2


こんにちは。代表の田尻です。

先日のブログでも取り上げましたが、住宅取得資金の贈与の非課税制度というものがあり、ご両親様など直系尊属から住宅取得資金の贈与を受けた場合、700万円まで(良質な住宅用家屋は1,200万円まで)が非課税となります。700万円~1200万円という大きな金額を無税で贈与できるわけですから、将来的に相続税がかかってくるような方でしたら子の世代に資産を引き継いでいくのに有利な手段となります。

先日、この制度を使って親からもらったお金で親の土地を購入して家を建てることはできないのか?というご相談を受けました。確かにこれができるとこの制度が更に有利に使えることになるのですが、そうは問屋がおろしません。自分の配偶者や親族など特別な関係のある人から土地や建物を購入する場合は、この非課税制度の要件から外れてしまうんですね。親戚が工務店でそこに注文住宅やリノベーションを依頼したりする場合も要件から外れてしまいます。

親族ですと売買価格や請負金額が操作されてしまう可能性があるので、国税庁もそれは禁止しているんでしょうね。とはいえ700万円~1200万円だけでも十分に効果は大きな制度ですから、ご両親様などから贈与が受けられるのであれば、正しく有効に使いたいものですね。
(T.T)
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住宅取得資金の贈与の非課税制度


こんにちは。代表の田尻です。

ご両親様など直系尊属から住宅取得資金の贈与を受けた場合、700万円まで(良質な住宅用家屋は1,200万円まで)が非課税となります。基礎控除110万円の枠は別途利用できるので、合わせて810万円までは非課税となります。ご両親様から贈与を受けているお客様も結構いらっしゃるので、親世代は結構お金を持っているんだなと実感しています。

この住宅取得資金の贈与の非課税制度ですが、土地を買って注文住宅を建てた場合はどうなるのでしょうか?「住宅取得資金」ですから住宅部分に対して使うお金は非課税となるのはもちろんですが、土地購入に当てたお金も非課税制度の対象となります。ただし、この場合に気をつけなければならないのは、贈与を受けたお金をすべて土地購入費用に当ててはいけないという点です。上記の通り「住宅取得資金」の非課税制度ですから、贈与してもらったお金を土地購入のためだけに使ってしまうと住宅取得資金にはなりません。ですので、土地購入費用に使う場合は全額使わずに必ず一部は建物費用に充当しなければならないのです。

また、贈与を受けるタイミングにも注意が必要です。贈与を受けた年の翌年3月15日までに建物が完成している、もしくは完成していない場合は少なくとも上棟まではしていなければ、この非課税制度の対象にはなりません。注文住宅の場合は、設計期間や施工期間が長くかかってしまうケースもありますので、建物が完成する時期も踏まえて贈与を受けることが大切です。

贈与税の税率は高いですから、この住宅取得資金の非課税制度が使えるのと使えないのとでは大違いです。贈与を受けるときにはくれぐれもご注意くださいね。
(T.T)
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