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新年明けましておめでとうございます。


新年明けましておめでとうございます。
年末が立て込んでしまっていたので、年初はゆっくりさせて頂いて本日より始業しました。

子供ができてからはお正月は実家に孫の顔を見せに行くのが恒例になっているので、今年も実家で過ごしました。三が日を明けると仕事の電話も入ってきたりはしておりましたが、昨日まで家族でゆっくり過ごすことができました。

まだ正月ボケから抜け出していない感じがしますが、今日明日で本調子に戻して連休明けからはしっかりと仕事をしたいと思います。

本年もアーキプロジェクトをよろしくお願い申し上げます。
(T.T)
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不動産業者が入っていれば・・・


こんにちは。代表の田尻です。

今年の始めくらいから取り組んでいる売却案件があります。この案件はその土地に建つ建物を所有している借地権者の方からお話を頂いていて、地主さんから底地を買い上げて所有権にしたいというご相談です。

地主さんの方もご売却の意思はあるようで売却金額もある程度はまとまっているようでしたので、すぐにまとまるお話のようにも思っていましたが、この地主さんが不動産業者嫌いらしく、不動産業者を入れずにご自身たちだけで取引を進めたいというご意向でした。

ですので、直接地主さんとお話するわけにもいかず、方やご依頼者の借地権者の方はサポートをご希望されています。仕方がないので、私は黒子としてサポートをさせて頂くことにしたのですが、直接お話が聞けないので地主さんがどのような取引をご希望されているのかがつかみづらく、もう一人の借地権者さんの存在もあったりで話がなかなか進まずにズルズルと時間だけ経過してしまいました。

地主さんとしてもできれば年内にまとめてしまいたいというご意向があったようなので、ここに来てようやく前に進もうとしていますが、直接お話ができないとどう取り纏めて良いか分からないので困りますね。かなりもどかしい感じでした。

知り合いのご紹介のお客様でもあるので、何とか年内に取り纏めてすっきりと年越しをして頂けるように頑張りたいと思います。
(T.T)
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セットバックが必要な土地


こんにちは。代表の田尻です。

建築基準法という法律によって建物を建てるときには4m以上の道路に敷地の2m以上が接していなければいけないというルールが定められています。とはいっても昔からある道路は現状4mの幅員がない道路もたくさんあります。そのような場合はどうするかというとセットバックといって自分の敷地の一部を道路として提供することによって4mの道路幅員を確保し、建築基準法の要件を満たすことになります。

セットバックが必要な場合、基本的には道路の中心からそれぞれ2mずつ後退したところが敷地と道路との境界ということになります。セットバックして道路として提供した部分は自分の所有物であっても道路以外の用途には使用できず、物を置いたり塀を作ったりすることはできません。建蔽率や容積率を計算する面積にも当然含めることはできません。

私はお客様の土地探しのために日々土地情報をみていますが、セットバック面積がかなり取られてしまう土地もよく見かけます。土地面積が100㎡あると思って細かくみてみるとセットバックで20㎡取られてしまう土地もあります。こうなると建てられる建物の大きさがかなり変わってきてしまいますよね。

資料上ではセットバック(SB)や道路後退部分というような表記がある場合は敷地の一部を道路提供しなければならない土地ですので、土地探しの際は気をつけてみてみてください。
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マンションの管理費と修繕積立金


こんにちは。代表の田尻です。

マンションの管理費・修繕積立金についてです。中古マンション探しをされているお客様はマンションの管理費や修繕積立金にも当然目が行きます。管理費や修繕積立金はマンションによってそれぞれで決まったルールがあるわけではありません。ですので、ほとんどのマンションでは管理会社にお任せになっているのではないでしょうか。

仕事柄いろいろなマンション情報を見ますが、管理費や修繕積立金が高いな~と思うマンションもよく見かけます。修繕積立金は建物のメンテナンスのために積み立てていくお金ですから多少は目をつぶるにしても、管理費が高いマンションは疑問に思うこともしばしばです。

管理費は管理人の人件費や共用部分の水道光熱費、共用設備の保守管理・運転費用などに使われるお金で例えばエレベーターや機械式駐車場があるマンションでは点検整備や運転などに日々お金がかかりますし、エントランスや廊下などは清掃費用などがかかります。あまり戸数が少なすぎるマンションだと世帯あたりの管理費負担が重くなりやすいので注意が必要です。

修繕積立金ももちろん高いのは良くないですので、しっかりとチェックするに越したことはありません。毎月当たり前のように支払うお金ですから、使い方まで意識されていない方もいるかもしれませんが、自分たちのお金ですから有効に使われているのかはちゃんと把握しておかないと管理会社のいいようにされてしまいます。管理会社を変更されるかもしれない・・・くらいの危機感を持たせた方がしっかりと管理をしてくれるかもしれませんよ。
(T.T)
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敷地外の擁壁にも注意が必要


こんにちは。代表の田尻です。

擁壁などで道路から上がっている土地の上に建物を建築する場合、その擁壁が安全性を担保できるものでない限りは万一土地が崩れてしまっても建物に支障がないように基礎を深く掘り下げたり、杭で建物を支えたりといった対応が必要となります。

このような高低差が自分の敷地内にあるのであれば分かりやすいですが、自分の敷地外(隣地側)に擁壁などに高低差がある場合にも注意が必要になります。たとえ隣地であっても、擁壁の安全性が担保できない場合は万一擁壁が崩れてしまっても建物に支障がないように基礎を通常よりも高く立ち上げたり、鉄筋コンクリートの防護壁を作ったりといった対応が必要になる場合があります。

擁壁はお隣さんのものだから隣地側で対応してよ!と言いたくなりますが、隣地所有者の都合で建築するわけではないので、新たに建築する側が対応することになっています。土地を購入するときには周囲の土地がどのような状態かも確認するようにして下さい。
(T.T)
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