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セットバックが必要な土地


こんにちは。代表の田尻です。

建築基準法という法律によって建物を建てるときには4m以上の道路に敷地の2m以上が接していなければいけないというルールが定められています。とはいっても昔からある道路は現状4mの幅員がない道路もたくさんあります。そのような場合はどうするかというとセットバックといって自分の敷地の一部を道路として提供することによって4mの道路幅員を確保し、建築基準法の要件を満たすことになります。

セットバックが必要な場合、基本的には道路の中心からそれぞれ2mずつ後退したところが敷地と道路との境界ということになります。セットバックして道路として提供した部分は自分の所有物であっても道路以外の用途には使用できず、物を置いたり塀を作ったりすることはできません。建蔽率や容積率を計算する面積にも当然含めることはできません。

私はお客様の土地探しのために日々土地情報をみていますが、セットバック面積がかなり取られてしまう土地もよく見かけます。土地面積が100㎡あると思って細かくみてみるとセットバックで20㎡取られてしまう土地もあります。こうなると建てられる建物の大きさがかなり変わってきてしまいますよね。

資料上ではセットバック(SB)や道路後退部分というような表記がある場合は敷地の一部を道路提供しなければならない土地ですので、土地探しの際は気をつけてみてみてください。
(T.T)
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マンションの管理費と修繕積立金


こんにちは。代表の田尻です。

マンションの管理費・修繕積立金についてです。中古マンション探しをされているお客様はマンションの管理費や修繕積立金にも当然目が行きます。管理費や修繕積立金はマンションによってそれぞれで決まったルールがあるわけではありません。ですので、ほとんどのマンションでは管理会社にお任せになっているのではないでしょうか。

仕事柄いろいろなマンション情報を見ますが、管理費や修繕積立金が高いな~と思うマンションもよく見かけます。修繕積立金は建物のメンテナンスのために積み立てていくお金ですから多少は目をつぶるにしても、管理費が高いマンションは疑問に思うこともしばしばです。

管理費は管理人の人件費や共用部分の水道光熱費、共用設備の保守管理・運転費用などに使われるお金で例えばエレベーターや機械式駐車場があるマンションでは点検整備や運転などに日々お金がかかりますし、エントランスや廊下などは清掃費用などがかかります。あまり戸数が少なすぎるマンションだと世帯あたりの管理費負担が重くなりやすいので注意が必要です。

修繕積立金ももちろん高いのは良くないですので、しっかりとチェックするに越したことはありません。毎月当たり前のように支払うお金ですから、使い方まで意識されていない方もいるかもしれませんが、自分たちのお金ですから有効に使われているのかはちゃんと把握しておかないと管理会社のいいようにされてしまいます。管理会社を変更されるかもしれない・・・くらいの危機感を持たせた方がしっかりと管理をしてくれるかもしれませんよ。
(T.T)
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敷地外の擁壁にも注意が必要


こんにちは。代表の田尻です。

擁壁などで道路から上がっている土地の上に建物を建築する場合、その擁壁が安全性を担保できるものでない限りは万一土地が崩れてしまっても建物に支障がないように基礎を深く掘り下げたり、杭で建物を支えたりといった対応が必要となります。

このような高低差が自分の敷地内にあるのであれば分かりやすいですが、自分の敷地外(隣地側)に擁壁などに高低差がある場合にも注意が必要になります。たとえ隣地であっても、擁壁の安全性が担保できない場合は万一擁壁が崩れてしまっても建物に支障がないように基礎を通常よりも高く立ち上げたり、鉄筋コンクリートの防護壁を作ったりといった対応が必要になる場合があります。

擁壁はお隣さんのものだから隣地側で対応してよ!と言いたくなりますが、隣地所有者の都合で建築するわけではないので、新たに建築する側が対応することになっています。土地を購入するときには周囲の土地がどのような状態かも確認するようにして下さい。
(T.T)
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三菱UFJ信託銀行が住宅ローン撤退


こんにちは。代表の田尻です。

三菱UFJ信託銀行が住宅ローンから撤退するというニュースが出ていました。日銀の取っているマイナス金利政策で採算が悪化していることが原因だそうで、来年1月にも事前審査の受付を停止するそうです。

各金融機関とお話しているとマイナス金利のせいで利益なんて微々たるものです・・・なんて話はよく聞きますので、このようなニュースをみると厳しい状況なんだなと実感します。

普段あまり三菱UFJ信託銀行を利用させて頂くことはないのですが、以前に同じ三菱グループにお勤めの方でご年収や自己資金など表面上はピカピカの属性のお客様が他行の審査で落ちてしまったことがあり、その際に何とか取り上げてもらったのが三菱UFJ信託銀行でした。そのお客様はご自身で知らないところで個人信用情報(個信)が汚れてしまっていたため、どこの金融機関でも承認が下りなかったのですが、三菱UFJ信託銀行では個信が汚れてしまった原因が不慮の事故によるものと認めてもらうことができたため、何とか取り上げてもらうことができました。

ネットバンクなどの参入で住宅ローンの競争も激化しているようですから他にも淘汰される金融機関が出てくるのでしょうか。不動産仲介業の立場としては、色々と融通の利く金融機関さんには生き残ってもらいたいものです。
(T.T)
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不動産取引のクーリングオフ制度


こんにちは。代表の田尻です。

契約をした後に、一定期間内であれば無条件で契約を解除できる制度でクーリングオフ制度というものがあります。消費者が冷静に判断できない状況で契約をしてしまった場合に考え直す余地を与える消費者保護のための制度ですが、宅地建物取引業法で不動産取引上のクーリングオフ制度が規定されています。

不動産取引におけるクーリングオフ制度ではクーリングオフできる場合とできない場合があり、以下に該当する場合はクーリングオフができることになっています。
①売主が宅建業者、買主が個人であること
②宅地建物の売買契約であること(賃貸借は対象外)
③宅建業者の事務所等以外での契約であること

クーリングオフが適用されるのは、クーリングオフについての書面が交付された日から8日間です。先日のブログで初日不参入という記事を書きましたが、クーリングオフの場合は、仮に契約時にクーリングオフについての書面の交付を受けたとすると、その契約日も含めて8日間となります。

ちなみにクーリングオフが適用できる条件が整っていたとしても、対象となる宅地建物の引渡しを受け、かつ代金全額を支払った場合はクーリングオフはできなくなりますのでご注意下さい。
(T.T)
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